8(800)350-83-64

Неотделимые улучшения

Содержание

Спорные случаи и учет

Неотделимые улучшенияБольшинству арендаторов офисных помещений приходится вкладывать в них дополнительные средства: ремонтировать, модернизировать, реконструировать и т д. Подобные работы относятся к улучшениям, которые, в свою очередь, делятся на отделимые и неотделимые. Порядок налогового и бухгалтерского учета напрямую зависит от того, к какому виду будет отнесено улучшение.

Впервую очередь предлагаю определиться, что такое неотделимые улучшения. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте.

По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта (т. е. при смене офиса вы не сможете их забрать с собой без причинения вреда объекту).

Самый распространенный вопрос бухгалтеров на данное определение: чем это отличается от текущего ремонта? В законодательстве разъясняется: ремонт направлен на поддержание имущества в рабочем состоянии, при его проведении новые качества у объекта не появляются.

Следовательно, неотделимыми улучшениями могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

Позиция судов

Однако на деле все оказывается не так просто. Бухгалтерская практика полна споров как между арендаторами и арендодателями, так и между хозяйствующими субъектами и налоговыми органами по поводу отнесения улучшений к тому или иному виду. У судебных органов, в свою очередь, собственная позиция.

Поэтому предлагаю разобрать некоторые спорные случаи, в которых виды строительных работ признавались судом в качестве ремонтных. Например, проведение ремонта офисных помещений. В соответствии с п.5 Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и дверных заполнений относится к текущему ремонту.

Соответственно, если работы, которые производятся на арендованном объекте, квалифицируются как ремонт, то у арендатора они учитываются как текущие расходы.

Или рассмотрим благоустройство дорожного участка. В Постановлении ФАС Уральского округа от 14.05.

2008 № Ф09-3351/08-С3 по ОАО «Концерн „Калина“ суд пришел к выводу, что выполненные работы (уплотнение грунта, щебеночная подготовка, проливка битумом, отбортовка проездов бордюром, укладка асфальта, асфальтирование площадок на основных проездах) не изменили технологического или служебного назначения дорожного участка и не повысили его технико-экономические показатели. Работы проведены для поддержания дорог на внутренней территории организации в надлежащем состоянии, следовательно, являются ремонтными.

Третий пример. В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 18.06.

2009 № А53-14011/2008-С5-14 по ООО «Черкизово-Дон» представители налогового органа установку и настройку офисной АТС и локальной компьютерной сети отнесли к неотделимым улучшениям арендованных обществом основных средств и в соответствии с абз. 4 п. 1 ст.

256 НК РФ посчитали амортизируемым имуществом. Суд не поддержал данную позицию и указал, что налоговый орган не представил доказательств, подтверждающих факт не-отделимости улучшений, выполненных при установке и настройке техники.

Еще ряд ситуаций, в которых судьи принимали сторону налогоплательщиков и делали выводы, что проведенные виды работ относятся именно к ремонтным.

  • Кладка кирпичных перегородок, штукатурка и облицовка стен, штукатурка деревянных откосов, облицовка еврорейками, выравнивание пола, устройство цементной стяжки, демонтаж светильников в здании (Постановление ФАС ВВО от 10.07.2007 № А43-25348/2006-31-814).
  • Замена старых полов, изношенных канализационных труб и труб водоснабжения, оконных блоков, покраска стен, потолков, дверных блоков (Постановления ФАС УО от 22.05.2007 № Ф09-3656/07-С2, ФАС ЗСО от 25.09.2006 № Ф04-6044/2006 (26466-А81-31)).
  • Замена двери вместе с дверной коробкой (проем в стене), установка дополнительной кирпичной перегородки и дополнительной металлической перегородки для одного офисного рабочего места. Согласно Постановлению ФАС МО от 18.01.2007 № КА-А40/13128-06-2, произведенные ремонтные работы не вызвали изменения технологического или служебного назначения здания и его помещений.

Следует иметь в виду, что перепланировка является элементом как реконструкции, так и капитального ремонта, она сама по себе не определяет характера выполненных работ.

Если в результате перепланировки технико-экономические показатели и функциональное назначение помещений не изменились, работы по увеличению объема здания (надстрой-ка, пристройка) не проводились, то перепланировка признается капитальным ремонтом (Постановление ФАС УО от 28.11.2006 № Ф09-10509/06-С7).

  • Ремонт локальной и телефонной сетей (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2007 № А56-15769/2006).
  • Установка вентиляционного оборудования и тепловой завесы (Постановление ФАС ВСО от 29.06.2007 № А74-3968/06-Ф02-3757/07).
  • Ремонт электросетей и электрооборудования, монтажа воздуховодов в ремонтных мастерских (Постановление ФАС СЗО от 14.07.2005 № А21-8680/04-С1).
  • Замена оборудования комплексной системы безопасности и охранно-пожарной сигнализации (Постановление ФАС МО от 24.01.2007 № КА-А40/13476-06).
  • Работы по ремонту внутренних дорог. Судьи ФАС ЦО (Постановление от 20.02.2007 № А68-АП-84/14-05-317/Я-05-1006/10-05) поддержали налогоплательщика по спорному вопросу, поскольку доказательств того, что выполненные работы изменили качественные характеристики объектов или выполнялись по специальному проекту реконструкции, налоговый орган не представил.
  • Капитальный ремонт кирпичного ограждения (частичная замена столбов, частичное усиление фундамента ограждения, новая кладка части стен ограждения на общую длину 104,4 м, что составляет 10 % общей длины ограждения (Постановление ФАС СЗО от 29.08.2005 № А56-50335/2004)).
  • Ремонт наружного водопровода и замена кабеля. Судьи ФАС СЗО (Постановление от 07.07.2005 № А56-4658/05), в совокупности оценив имеющиеся в деле документы и представленные доказательства, правомерно признали, что затраты на проведение ремонта наружного водопровода и замену кабеля не носят характер капитальных, а являются текущими затратами на поддержание оборудования в рабочем состоянии.

Налоговый и бухгалтерский учет арендатора

Следует иметь в виду, что улучшения арендованного имущества могут производиться как с разрешения арендодателя, так и без его согласия. В первом случае после прекращения договора аренды арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений арендодателем.

Во втором — на возмещение затрат рассчитывать не приходится. Причем последний вариант чреват еще тем, что в налоговом учете арендатора неотделимые улучшения, осуществленные без согласия арендодателя, не подлежат амортизации (согласно пункту 1 статьи 256 НК РФ).

Еще один нюанс: неотделимые улучшения по окончании договора аренды безвозмездно переходят к арендодателю. А на основании пункта 16 статьи 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается в налогообложении, соответственно, арендатор не может учесть стоимость неотделимых улучшений в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

Источник: https://kontur.ru/articles/2061

Аренда и содержание помещений

Гражданский кодекс РФ в рамках арендных правоотношений допускает произведение съемщиком какого-либо имущества неотделимых улучшений в отношении арендуемого объекта. Осуществление им подобных действий предполагает формирование различных правовых последствий.

В связи с неотделимыми улучшениями арендуемого объекта отдельные права и обязанности могут возникать как у собственника, так и у арендатора соответствующего имущества. Их специфика может быть обусловлена типом собственности, а также условиям договора между владельцем и арендатором.

Каковы основные нормы закона, регулирующие правоотношения, предмет которых — произведение неотделимых улучшений имущества, находящегося в аренде? Каковы нюансы налогообложения результатов осуществления подобной модернизации объектов?

Сущность неотделимых улучшений арендуемого объекта

Человек или организация, арендовавшие у кого-либо имущество — чаще всего в данном контексте речь идет о недвижимости, — могут некоторым образом модернизировать, реконструировать, улучшить его функциональность.

Проведение данных работ может предполагать формирование у соответствующего объекта принципиально новых свойств. Обратные действия в его отношении затруднены и могут привести к невозможности использования сооружения.

Поэтому соответствующее улучшение имущества признается неотделимым.

Значимый критерий неотделимости имущества — изменение качественных характеристик исходного объекта, вследствие чего может увеличиваться его стоимость, что обусловлено возможным увеличением его срока эксплуатации или потребительских свойств.

Каким образом могут выглядеть неотделимые улучшения? Образец подобной модернизации может быть представлен в самых разных вариантах. Так, он может отражать тот факт, что здание приобрело существенно иные характеристики в сравнении с исходным состоянием.

Неотделимые улучшения в контракте

Стоит отметить, что порядок арендных правоотношений позволяет субъекту, снявшему объект недвижимости, произвести его соответствующую модернизацию только при согласовании с владельцем. Желательно письменном, зафиксированном в контракте. Неотделимые улучшения — это юридически значимые действия, и их осуществление следует оформлять официально.

В контракте между владельцем имущества и его арендодателем может быть прописан пункт о возможной компенсации собственником соответствующей модернизации объекта. При этом могут быть зафиксированы основные параметры улучшений и их предварительная стоимость.

Если арендатор внес в структуру имущества неотделимые улучшения без согласования с собственником, то никаких прав на результат соответствующей модернизации он иметь не будет.

Всеми возможными преференциями от оптимизации объекта сможет пользоваться только его владелец.

Сущность отделимых улучшений

Чем принципиально отличаются отделимые и неотделимые улучшения? Здесь все очень просто. Выше мы отметили, что основной критерий неотделимости — потеря функциональности объекта в случае попытки его возврата в исходное состояние. Неотделимые улучшения — это, можно сказать, необратимый процесс.

В свою очередь, отделимая модернизация объекта может предполагать относительно доступный его возврат к исходному состоянию. Еще один нюанс соответствующих улучшений — они могут быть инициированы арендатором без согласия с собственником.

В общем случае все права на пользование отделимыми ресурсами остаются у съемщика — если иное не предусмотрено контрактом.

Если арендатор произвел неотделимые улучшения объекта, то необходимо проанализировать их на предмет схожести с результатами действий, направленных на поддержание имущества в функциональном состоянии посредством ремонта и техобслуживания.

Конечно, в большинстве вариантов разница в данном случае может быть очевидной.

Но если арендатор осуществил капитальный ремонт объекта, вследствие чего недвижимость существенно изменила свой внешний вид, то, тем не менее, результат его работы, скорее всего, не будет признан в качестве улучшения объекта. Теоретически расходы на ремонт могут быть и выше, чем соответствующая модернизация имущества. Но это не имеет принципиального значения.

Таким образом, неотделимые улучшения арендованного имущества характеризуются тем, что:

— их нужно согласовывать с владельцем недвижимости;

— в общем случае они становятся собственностью владельца объекта и не подлежат компенсации.

В свою очередь, отделимая модернизация может быть произведена арендатором без согласования с владельцем недвижимости. Она формирует ресурсы, собственником которых является арендатор.

Вместе с тем, человек или организация, снимающие жилье, могут под свою ответственность все же осуществить неотделимые улучшения арендованного имущества.

Изучим то, к каким правовым последствиям это может привести.

Несогласованные неотделимые улучшения: правовые последствия

Если арендатор произвел неотделимые улучшения снимаемого жилья, не согласовав данное действие с владельцем, то, как мы отметили выше, он будет не вправе требовать от собственника компенсации.

Более того, если соответствующая модернизация привела к ухудшению состояния недвижимости, пусть даже на субъективный взгляд владельца, то арендатор обязан привести объект в первоначальное состояние.

Согласованные неотделимые улучшения

Второй сценарий — когда модернизация недвижимости согласуется между его съемщиком и собственником. В этом случае условия осуществления соответствующих улучшений, как мы отметили выше, должны прописываться в контракте.

Одним из условий договора может быть компенсация стоимости модернизации арендодателем. В зависимости от конкретного момента проведения улучшений, владелец может оплатить расходы съемщика по истечении контракта или же в период его действия.

Договором также может быть определено снижение арендной платы — в счет компенсации неотделимой модернизации.

Неотделимые улучшения: налогообложение

Рассмотрим такой аспект, как налоговый учет неотделимых улучшений. Условимся, что арендатор и владелец недвижимости согласовали данную процедуру. Прежде всего стоит обратить внимание на тот факт, что улучшения, которые согласованы между съемщиком и собственником объекта, не всегда относятся к амортизируемому имуществу, а только в том случае, если они оплачены владельцем объекта.

В свою очередь, возмещение издержек арендатора на соответствующую модернизацию может быть учтено собственником объекта в целях налогообложения доходов. Сам съемщик также может использовать произведенные расходы в целях оптимизации величины налогов — в определенный отчетный период.

Возможен вариант, при котором возмещение неотделимых улучшений владельцем недвижимости не прописывается в договоре, несмотря на то, что собственник дал согласие на соответствующую модернизацию. В этом случае амортизация также не начисляется, а первоначальная стоимость объекта недвижимости не увеличивается. Оснований для оптимизации налоговой базы также не возникает.

Можно отметить, что в тех случаях, когда неотделимые модернизации не были компенсированы арендодателем, то арендатор вправе начислить амортизацию на имущество. Специфику налогообложения результатов модернизации объектов мы можем рассмотреть на примере выполнения сторонами правоотношений обязательств по уплате налога на имущество.

Если договор заключают юрлица, то есть, оформляется аренда нежилых помещений, то они должны уплачивать соответствующие суммы в бюджет. Налог на имущество в данном случае должна оплачивать та сторона, которая фиксирует затраты на улучшение объектов на счетах бухучета. Как правило, это соотносится с правом собственности на улучшения. Если ими владеет арендатор, то налоги обязан платить он.

Если собственник улучшений — арендодатель, то соответствующие обязательства он выполняет по факту прекращения договора аренды. Но пока данный контракт действует, расчеты с бюджетом осуществляет арендатор.

Вам будет интересно:  Штраф за парковку на тротуаре

Еще один критерий, по которому определяется субъект уплаты имущественного налога — учет соответствующего ресурса на балансе. Что это значит? Если улучшения стоят на балансе арендатора, он и платит соответствующий налог.

Если их учет ведет арендодатель — платежи в бюджет должен осуществлять он.

Улучшения имущества и НДС

Есть ряд нюансов, характеризующих начисление НДС в рамках правоотношений, предмет которых — аренда имущества, сопровождающаяся произведением неотделимых улучшений в нем. Изучим их.

Если неотделимые улучшения были переданы арендодателю, в то время как они были осуществлены подрядной организацией — данная передача должна быть признана реализацией. За нее должен уплачиваться НДС. Его предъявляет подрядная фирма арендатору, и в отношении него может быть применен вычет.

Можно отметить, что при исчислении налога на прибыль безвозмездно переданные владельцу улучшения объекта не учитываются.

Привлечение в целях модернизации объекта сторонней организации — ключевой критерий возникновения обязанности фирмы исчислить НДС на неотделимые улучшения. Дело в том, что если арендатор произвел реконструкцию объекта самостоятельно — то в этом случае в действие вступают иные нормы права. В соответствии с ними НДС на улучшения не может быть начислен.

Это связано с тем, что для квалификации улучшений как части съемного имущества в целях их обложения НДС требуется переход права собственности. В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, регламентирующего правоотношения, в рамках которых осуществляются неотделимые улучшения, по умолчанию соответствующие правовые механизмы не применяются.

ГК РФ фактически не включает положений, предполагающих возникновение у съемщика права собственности на результаты модернизации объектов. Они не могут рассматриваться как самостоятельный актив отдельно от основного объекта недвижимости. Таким образом, когда арендованное помещение возвращается владельцу, передача права собственности не осуществляется.

Получается, что неотделимые улучшения, произведенные съемщиком, не облагаются НДС.

Учет отделимых улучшений

Полезно будет рассмотреть основные нюансы налогового учета, в свою очередь, отделимых улучшений недвижимости. Для того чтобы корректно исчислить налог на них, необходимо прежде всего определиться со стоимостью и сроком эксплуатации соответствующих улучшений.

В случае если расходы на модернизацию недвижимости не превышают установленной НК РФ величины, а срок их использования составляет менее 12 месяцев, то улучшения подлежат отнесению к материально-производственным запасам.

Если соответствующие расходы выше установленного в НК РФ критерия, а срок использования — более 12 месяцев, то стоимость имущества должна быть списана посредством амортизации.

Если субъект правоотношений аренды — юридическое лицо, то, вероятно, на уровне его локальных актов будет утверждена учетная политика.

И если в ней лимит отнесения имущества к амортизируемому установлен меньший, чем в НК РФ — то в целях учета отделимых улучшений следует использовать именно тот показатель, что утвержден в локальном акте.

Можно отметить, что налог на имущество в случае, если соответствующая модернизация произведена, арендатором не платится. Это обусловлено тем, что отделимые улучшения в общем случае классифицируются как движимое имущество.

Как оформить согласие собственника на неотделимые улучшения в контракте?

Изучив то, каким образом осуществляется учет неотделимых и отделимых улучшений, рассмотрим такой аспект, как корректное оформление согласия владельца имущества на соответствующую модернизацию объекта. Для этого между арендатором и собственником имущества должен быть подписан отдельный договор.

Он может дополнять тот, в соответствии с которым осуществляется аренда нежилых помещений или, наоборот, тех, что относятся к квартирному фонду.

В данном контракте должны быть прописаны условия: о том, какие именно работы предполагается произвести в целях улучшения объекта, кто будет оплачивать модернизацию — полностью или частично, каким образом предполагается возмещение затрат на улучшение недвижимости.

Компенсация расходов арендатора на модернизацию может осуществляться, как мы отметили выше в статье, посредством снижения арендной платы. Или же возможен договор продажи неотделимых улучшений. Все определяется сторонами контракта. Корректное его составление — важный аспект правоотношений.

Если какая-либо из сторон его не выполнит — вторая получит право получить свои преференции в судебном порядке.

Например, арендатор может осуществить взыскание неотделимых улучшений в эквивалентной сумме, если собственник не оплатит расходы на соответствующую модернизацию, хотя и обязуется сделать это по договору.

Отсутствие письменного соглашения между арендатором и владельцем означает то, что расходы в целях налогообложениях ни одна из сторон не сможет использовать.

Кроме того, как мы отметили выше в статье, неотделимые улучшения арендодатель вправе потребовать удалить с объекта — но так, чтобы его функциональное состояние не пострадало.

Споры между владельцем недвижимости и его арендатором могут разрешаться в судебном порядке.

Аренда предприятия и его неотделимые улучшения: нюансы

В начале статьи мы определили, что в общем случае неотделимые улучшения — это характеристика недвижимого имущества. Но это не всегда так.

Бывает, что неотделимые улучшения — это свойство объектов, не обязательно являющихся недвижимостью. Например, это может быть предприятие.

В этом случае правоотношения, связанные с его арендой, регулируются иными нормами права, чем в случае с недвижимостью.

Так, если арендатор внес в структуру предприятия улучшения, то он, в соответствии с законодательством РФ, получает право на возмещении собственных расходов на соответствующую модернизацию, даже если не договаривался с арендодателем об осуществлении данных действий. Если, конечно, иное не установлено контрактом между владельцем предприятия и его партнером.

Вместе с тем арендодатель может избежать обязательства по компенсации арендатору издержек на улучшения в судебном порядке.

Для этого ему нужно будет доказать, что неотделимые улучшения арендованного имущества модернизировали его не настолько очевидно, что эксплуатационные возможности производственных фондов предприятие выросли недостаточно с точки зрения необходимости компенсации издержек арендатора. Кроме того, если владелец фирмы может попробовать доказать в суде, что у арендатора не было объективной потребности в проведении модернизации.

Улучшения при продаже жилой недвижимости

Какие правовые последствия могут характеризовать неотделимые улучшения при продаже квартиры одного физлица другому?

В данном случае полезно будет обратиться к анализу тех же положений права, что регулируют правоотношения, предметом которых являются сделки с любой недвижимостью.

То есть, в принципе, те, что рассмотрены нами в контексте корпоративного взаимодействия различных бизнесов при сделках с нежилой недвижимостью.

В данном случае правовая природа соответствующих правоотношений одинакова и регулируется одними и теми же нормами закона.

Отделимые улучшения в арендованной квартире являются в общем случае собственностью арендатора, если иные условия не прописаны в договоре между ним и собственником жилья.

В случае если съемщик осуществил неотделимые улучшения на арендованном объекте с согласия владельца квартиры, то по факту прекращения договора аренды жилья он получает право на получение компенсации своих расходов на соответствующую модернизацию.

Опять же — если передача неотделимых улучшений не осуществляется иначе в силу отдельных положений контракта между арендатором и собственником.

Если модернизация объекта не была согласована между владельцем и съемщиком, то в общем случае расходы, произведенные вторым, не подлежат компенсации. Но при продаже владелец квартиры может включить их по своему желанию в стоимость объекта.

Если улучшения имущества осуществлены за счет амортизационных отчислений за счет него, то право собственности на них закрепляется за арендодателем. Данная норма актуальна для правоотношений с участием юридических лиц, предмет которых — аренда квартиры.

Таким образом, в отношении неотделимых улучшений могут действовать разные нормы закона — например, если сопоставлять аренду жилья и предприятий.

Кроме того, они могут иметь нюансы в части интерпретации.

Участникам арендных правоотношений следует своевременно отслеживать появление новых норм в Гражданском кодексе РФ, а также их трактовках в различных ведомственных правовых актах и документах.

Источник: http://.ru/article/246508/neotdelimyie-uluchsheniya---eto-arenda-i-soderjanie-pomescheniy

Вопросы-ответы

Для того чтобы понять как учитывать данные улучшения арендованного помещения, нужно определить эти улучшения являются отделимыми или нет.

Произведенные арендатором улучшения арендованного имущества признаются отделимыми, если они отделяются от имущества без вреда для его назначения. Примером отделимых улучшений является установление арендатором в арендуемом объекте съемных приборов (например, кондиционеров, системы видеонаблюдения), возведение пристроек, установка входных и межкомнатных дверей и так далее.

Соответственно, те улучшения, которые не могут быть отделены от объекта без нанесения ему вреда, признаются неотделимыми улучшениями.

Причем по общему правилу, закрепленному п. 1 ст. 623 ГК РФ, собственником отделимых улучшений признается арендатор имущества. Так как данная норма закона не является императивной, то договором стороны могут предусмотреть и иное.

Следует отметить, что для арендатора выгодно, что отделимые улучшения являются его собственностью.

Ведь после окончания договора аренды он может списать установленный им объект ОС, если он больше не нужен арендатору, и при этом можно учесть в составе внереализационных расходов затраты на демонтаж, а для имущества, по которому амортизация начисляется линейным методом, еще и расходы в виде сумм недоначисленной в соответствии с установленным сроком полезного использования амортизации (пп. 8 п. 1 ст. 265 Налогового кодекса Российской Федерации) (далее — НК РФ). Кроме того, арендатор может продолжать использование данного ОС на другом арендованном им объекте или продать.

Существующая сегодня арбитражная практика показывает, что арендатору следует как можно раньше обозначить характер производимых с арендованным имуществом улучшений.

На практике довольно часто возникает ситуация, когда по истечении срока договора аренды арендатор пытается продать установленное им в арендованном помещении оборудование.

При этом арендодатель обращается в суд с заявлением о том, что демонтаж данного имущества нанесет вред объекту аренды, то есть сделанные арендатором улучшения являются неотделимыми и находятся в собственности арендодателя.

Если после окончания действия договора аренды отделимые улучшения остаются во владении арендатора, то они учитываются у него в общеустановленном порядке.

Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств учитываются в составе основных средств, что установлено п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н (далее — ПБУ 6/01).

Пунктом 5 ПБУ 6/01 определено, что активы, в отношении которых выполняются условия, предусмотренные п. 4 ПБУ 6/01, и стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 40 000 руб.

за единицу, могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе материально-производственных запасов.

Следовательно, если стоимость произведенных арендатором отделимых улучшений не превышает лимита, арендатор будет иметь возможность учитывать отделимые улучшения объекта в составе материально-производственных запасов (далее — МПЗ).

Капитальные вложения в арендованное имущество арендатор списывает с бухгалтерского учета после передачи их арендодателю вместе с самим объектом аренды. Если отделимые улучшения не передаются арендодателю, их стоимость списывается в общем порядке, предусмотренном для списания ОС.

В случае если в соответствии с заключенным договором аренды арендатор передает произведенные капитальные вложения арендодателю, то затраты по законченным работам капитального характера, подлежащие компенсации арендодателем, списываются с кредита счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции с дебетом счета учета расчетов.

Если отделимые улучшения осуществляются силами сторонней организации, то в учете арендатора производятся следующие записи:

Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — отражена сумма затрат по произведенным улучшениям силами подрядной организации;

Дебет 19 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость» Кредит 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — отражена сумма НДС, предъявленная подрядной организацией;

Дебет 68 «Расчеты по налогам и сборам» Кредит 19 «Расчеты по налогу на добавленную стоимость» — принята к вычету сумма НДС;

Дебет 01 «Основные средства» Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы» — приняты в качестве объекта основных средств произведенные отделимые улучшения;

Дебет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» Кредит 51 «Расчетные счета» — перечислены с расчетного счета денежные средства подрядной организации за произведенные улучшения.

Если по соглашению сторон отделимые улучшения передаются арендодателю (как в течение срока действия договора аренды, так и после его окончания), то в учете арендатора делаются записи:

Дебет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» Кредит 91-1 «Прочие доходы» — переданы улучшения на баланс арендодателя;

Вам будет интересно:  Шумные работы в выходные дни

Дебет 91-3 «НДС» Кредит 68 «Расчеты по налогам и сборам» — начислен НДС;

Дебет 91-2 «Прочие расходы» Кредит 01 «Основные средства» — списана остаточная стоимость основного средства.

Если в договоре аренды определено, что отделимые улучшения являются собственностью арендодателя, но производит их арендатор, то арендатор передает отделимые улучшения на баланс арендодателя. Он может это сделать либо по окончании срока аренды, либо сразу же после завершения работ по производству улучшений.

До передачи улучшений арендодателю арендатор учитывает отделимое улучшение в составе своих основных средств вплоть до того момента, когда в соответствии с договором аренды он передаст капитальные вложения арендодателю.

Источник: http://nalog-expert.ru/buhgalterskij-uchet/otdelimye-i-neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva/

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. — Издательство Аюдар

Споры об отделимых и неотделимых улучшениях, возникающие при аренде имущества, встречаются достаточно часто. На примере судебных решений рассмотрим некоторые наиболее актуальные ситуации.

Споры об отделимых и неотделимых улучшениях, возникающие при аренде имущества, встречаются достаточно часто. На примере судебных решений рассмотрим некоторые наиболее актуальные ситуации.

Согласно п. 34 Постановления № 10/22 [1] споры о возврате имущества, вытекающие из договорных отношений, подлежат разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Отношения сторон при заключении договора аренды регулируются гл. 34 ГК РФ.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Однако в процессе эксплуатации арендатор зачастую производит улучшения имущества, которые делятся на отделимые и неотделимые. Положена ли ему компенсация за произведенные улучшения? Закон регулирует и эту ситуацию.

Порядок определения права собственности на улучшения арендованного имущества и возмещения их стоимости предусмотрен ст. 623 ГК РФ. В силу п. 1 данной статьи произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с общими положениями п. 2 ст. 623 в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 № 2842/10, требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, может быть заявлено с того момента, как работы по ремонту арендованного имущества были завершены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.

Суды придерживаются позиции, согласно которой если при отделении какого-либо улучшения от главной вещи происходит повреждение главной вещи (например, повреждение отделки помещения или конструкций, следы от креплений), то такое улучшение может быть квалифицировано как неотделимое.

Отделимость или неотделимость улучшений определяется исходя из того, могут ли быть улучшения отделены без причинения вреда объекту аренды.

Некоторые арендаторы полагают, что признаком отделимости улучшений является возможность использовать такие улучшения обособленно от арендованного объекта. Однако данная позиция ошибочна, о чем свидетельствуют судебные решения [2], – возможность использовать указанные улучшения обособленно от арендованного объекта не свидетельствует об их отделимости в смысле ст. 623 ГК РФ.

В качестве примера рассмотрим Определение ВС РФ от 10.04.2018 № 309-ЭС17-2544. После окончания срока аренды арендатор через суд потребовал вернуть установленные им кондиционеры и офисные перегородки, считая их своим движимым имуществом.

Однако по мнению судов, истец не представил доказательств того, что спорное имущество является движимым и может быть демонтировано без вреда для арендованных помещений.

Арендодатель доказал, что спорное имущество представляло собой встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки, жестко прикрепленные к полу и потолку помещения.

То есть демонтаж улучшений мог причинить вред имуществу в виде следов от креплений, повреждений потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок, отверстий в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования. Поэтому спорное имущество было отнесено к неотделимым улучшениям.

Если повреждения при демонтаже имущества можно исправить восстановительным ремонтом, то имущество признается отделимым.

Однако не всегда судьи столь категоричны. Если повреждения небольшие и их можно исправить, имущество признается отделимым. Как правило, в спорных ситуациях возможность отделимости определяют эксперты. Но следует помнить, что суды принимают заключения экспертов не как безусловное руководство к действию, а исследуют их наряду с другими доказательствами по делу.

В данном случае показательно Постановление ФАС СЗО от 28.03.2013 по делу № А42-7628/2011.

Арендодатель не позволил банку демонтировать имущество при выселении из помещения, оставив у себя, в частности, внешний и внутренний блоки кондиционеров, кассовый узел.

Впоследствии суды посчитали действия арендодателя неправильными, отчасти благодаря умелым действиям арендатора, позаботившегося о формировании доказательной базы.

Банк составил акт приема-передачи нежилого помещения, подписанный банком в одностороннем порядке и врученный исполнительному директору арендодателя лично с указанием о нахождении в названном помещении имущества, принадлежащего банку на праве собственности.

Когда арендатор не позволил банку демонтировать имущество, был составлен соответствующий комиссионный акт с перечислением имущества. Суды, куда впоследствии обратились стороны конфликта, назначили две экспертизы.

Первый эксперт признал улучшения неотделимыми, второй – отделимыми.

ФАС приняла вывод второго эксперта, указавшего, что демонтаж кассового узла возможен без причинения ущерба помещению, поскольку такой вывод был мотивирован: исследовательская часть экспертизы содержала описание кассового узла как сборно-разборной конструкции, что было подтверждено другими материалами дела, в частности договором на изготовление, доставку, монтаж комплекта конструкций кассового узла в арендуемых помещениях, актом приемки выполненных работ, сертификатом соответствия – все эти документы доказывали факт изготовления и монтажа кассового узла как модульной, сборно-разборной конструкции.

А вот указание другого эксперта на перепланировку помещений при монтаже (как признак неотделимости) не подтвердилось другими доказательствами (например, документами органов технической инвентаризации). Заключение того же эксперта о монтаже изделия по индивидуальному проектному решению в отношении размеров панелей не опровергло вывода о сборно-разборном характере конструкции. Определяющим в данном случае, по мнению суда, стал размер вреда помещениям при демонтаже конструкции. Поскольку эксперты не установили причинения существенного вреда несущим конструкциям помещения (здания), а сделали вывод только о возможном частичном повреждении напольного покрытия, отверстиях в стене, в плитах подвесного потолка, суд счел обоснованным требование банка о возврате ему кассового узла. Но при этом суд обязал арендатора с учетом требований ст. 622 ГК РФ вернуть помещения в первоначальном состоянии с учетом износа, произвести восстановительный ремонт после демонтажа оборудования (заделать отверстия, оставленные шпильками в полу и стенах).

Суд также счел возможным демонтаж блоков кондиционеров, несмотря на то, что, по мнению арендодателя, в результате отделения истребованных блоков кондиционеры перестанут существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации. Арендодатель не представил доказательств вероятности причинения вреда помещениям в случае пользования помещениями без съемных блоков кондиционеров. Не опроверг он и вывод эксперта о возможности замены истребованных блоков на аналогичные.

Итак, блоки кондиционеров были признаны отделимым имуществом, поскольку их можно отделить без вреда, помещение пригодно к эксплуатации без этих блоков, как ранее, а сами блоки можно заменить на аналогичные.

Обратите внимание, что для квалификации улучшений как неотделимых вред при их демонтаже должен наноситься только объекту аренды. Например, если работы по улучшению производились на прилегающей к арендуемому помещению территории, которая сама по себе не является объектом аренды, то у арендодателя нет права на имущество, находящееся на прилегающей, но ему не принадлежащей территории.

Источник: https://www.audar-press.ru/magazine/17/number/2699/article/24875

Сущность

Съем недвижимости зачастую происходит на долгосрочной основе, ввиду чего могут возникнуть неотделимые улучшения арендованного имущества. Арендаторы, пользуясь предоставленным помещением, обычно стремятся к его унификации и комфорту.

По этой причине они могут вкладывать в ремонтные и другие работы средства, даже если рассматриваемое имущество фактически не является их собственностью.

Каждому съемщику важно, чтобы объект в полной мере отвечал определенным потребностям и специфике хозяйственного направления.

Ключевые капиталовложения идут на выполнение ремонтных работ, дооснащение, проведение строительства и реконструкции имеющихся помещений.

В статье 623 ГК РФ указано, что все сделанные съемщиком отделимые улучшения арендованного имущества, предоставленного во временное пользование, считаются его собственностью, за исключением ранее заключенных договоренностей по возможности использования другого варианта взаиморасчетов.

Обычно контрагенты приходят к согласию относительно разного рода работ по улучшению жилья. В любом случае все действия желательно предварительно оговаривать.

Арендатор вправе производить подсчет потраченных денежных средств на снимаемый объект в части его неотделимого улучшения.

По завершению срока действия договора он может обратиться к собственнику с просьбой о компенсации выполненных вложений, если имущество не пострадало, либо оговорить другие условия, которые не были ранее озвучены.

Если владелец объекта не был должным образом уведомлен о предстоящих работах, его обязанность возвращения понесенных затрат исключается.

Неотделимый тип модернизации следует прописывать в соглашении с учетом действующего законодательства РФ. В противном случае заявить о своих правах через суд окажется проблематичным.

Отделимые и неотделимые улучшения, сделанные за амортизационные средства, считаются собственностью владельца объекта.

Важно понимать, как происходит соответствующий процесс и его основные признаки. Улучшением считается качественное изменение состояние помещения, приводящего к увеличению ценности имущества. Это может быть:

  • повышение функциональности недвижимости;
  • проведение усовершенствования помещения;
  • улучшение параметров и полезных свойств объекта.

Приведенный перечень не окончательный и может дополняться другими вариантами. Интересно, что выполнение ремонтных работ не попадает под понятие улучшения, поскольку здание не получает особых полезных качеств и не изменяет основных параметров. В данном аспекте речь идет:

  • о дооборудовании недвижимости;
  • о достройке помещения;
  • о реконструкции зданий;
  • о модернизации объекта;
  • о переоснащении сооружений в техническом плане.

Отделимое улучшение арендуемого имущества при желании владельца допускается изымать или демонтировать без нанесения ущерба первоначальному состоянию помещения. Изначально перед этим рекомендуется переговорить с собственником относительно возможной компенсации. Неотделимая модернизация арендованного объекта — это все работы со стороны арендатора, которые невозможно возвратить, не оказав в результате финансовых убытков владельцу. Бухгалтерия каждого крупного концерна зачастую сталкивается с дилеммой: как свести к минимуму указанные виды издержек и возможные проблемы в плане налогов.

Перед осуществлением разного рода ремонтных работ важно разобраться, чем отличаются отделимые и неотделимые улучшения и как правильно оформляется арендный договор.

В пункте 2 статьи 623 ГК РФ указано, что если изначально собственник дал согласие на осуществление некоторых доработок помещения, то после завершения заключенного соглашения съемщик вправе рассчитывать на компенсацию их стоимости.

Важно, чтобы отсутствовали другие прописанные аспекты, нивелирующие приведенный порядок.

Вместе с этим пункт 3 этой же статьи говорит о невозможности проведения взаиморасчетов за осуществленные улучшения, если изначально не было получено одобрение собственника объекта.

Когда определенные ситуации не прописаны в законодательстве РФ, то оспорить решение владельца даже через суд не удастся.

Отсутствие в договоре условий о порядке проведения и расчетов за выполненные улучшения должно стать поводом для введения соответствующих пунктов либо получения отдельного письменного разрешения владельца объекта.

Зачастую бывает, что арендуемый объект не подлежит никаким совершенствованиям, поскольку находится в федеральной собственности.

Такое положение усугубляется и тем, что без проведения определенных работ нормальное функционирование предприятия становится проблемным.

Возмещение и учет улучшений зависит от согласия владельца сооружения на осуществление необходимых мероприятий, конечной цены вопроса, подлежащей уточнению и уведомлению.

Нюансы взаимоотношений контрагентов по неотделимой модернизации

Когда необходимые работы в помещении выполнены за деньги съемщика с одобрения собственника, можно руководствоваться пунктом 1 статьи 256 НК РФ.

По ней любые усовершенствования объекта реально признать амортизируемым имуществом.

Пункт 1 статьи 258 НК РФ гласит, что финансы, затраченные на проведение капитальных работ, должны быть возмещены ссудодателем как амортизационные. Ввиду этого съемщик не теряет денег на налоговых выплатах.

Распоряжение министерства финансов РФ обозначило правила учета расходов в письме от 13.12.2012 № 03.03.06-1/651. По нему затраты съемщика, которые пошли на улучшение снимаемого объекта, когда они компенсируются владельцем недвижимости, считаются расходами, появившимися в процессе осуществления работ ссудодателя.

Поэтому, когда арендатор решает производить действия по неотделимому улучшению имущества, на что необходимо заручиться поддержкой собственника, желательно, чтобы соответствующие моменты были указаны в договоре или дополнении к нему.

В свою очередь владелец компенсированные средства показывает в налоговой ведомости относительно полученной прибыли, что попадает под действие главы 25 (с соблюдением пункта 1 статьи 252) НК РФ.

Возмещение расходов по улучшению снимаемой недвижимости ее собственником происходит в соответствии с договором или подписанным дополнительным соглашением, где оговорены условия перехода объекта ссудодателю.

Методические указания, регламентирующие учет у арендатора средств, прописаны в приказе министерства финансов от 13 октября 2003 года под номером 91 с индексом «Н».

В случаях, когда неотделимые совершенствования будут передаваться арендодателю, это необходимо указывать в соглашении до завершения договорного срока.

Реальна и ситуация, когда собственник предварительно одобрил намерения арендатора по неотделимому улучшению имущества, однако в последующем отказался осуществлять компенсацию затраченных средств. Статьей 256 (пунктом 1) НК РФ зафиксировано, что указанные работы могут быть признаны в качестве амортизируемого имущества.

Вам будет интересно:  Ответственность учредителя

Амортизационные затраты

Арендатор вправе пользоваться результатом капиталовложений, выполненных по согласию собственника, без необходимости их возмещения. Указанные действия актуальны на протяжении всего срока действия соглашения.

Они возможны при учете амортизационных затрат, определяемых в соответствии с периодом полезной эксплуатации для конкретного арендуемого объекта, что должно отвечать классификации, подписанной правительством нашей страны.

Начисление амортизации должно осуществляться не позднее первых чисел месяца, после того, как неотделимые улучшения арендованного имущества были введены в эксплуатацию. Руководствуясь пунктом 5 ПБУ 6-01 об учете основных ресурсов, в соответствующих средствах должны учитываться вливания капитального характера, направленные на усовершенствование арендованного объекта.

Когда определенные капиталовложения признаны имуществом собственника, то, основываясь на пункте 35 Методических рекомендаций по ведению бухгалтерского учета, можно прийти к четкому выводу: средства, затраченные на капитальные работы, списывают с кредита по учету вкладов необоротных активов в корреспонденции с дебетовым счетом контроля основных вложений. Итоговая сумма «вливаний» по выполненным улучшениям должна быть внесена в отдельную инвентарную карточку на конкретный объект.

Осуществление усовершенствований без согласия собственника

Законодательство РФ не запрещает арендаторам выполнять улучшения снимаемого имущества. При этом важно осознавать, что собственник не всегда пойдет навстречу в плане возмещения понесенных затрат.

Особое внимание следует обратить на положение статьи 622 ГК РФ, где прописаны условия прекращения договоренностей на учтенный объект и правила возврата недвижимости ее владельцу.

Объект должен быть передан в изначальном состоянии с учетом естественного износа, если иное не предусмотрено заключенными договоренностями.

Опираясь на приведенную норму, ссудодатель может потребовать от контрагента приведения помещений к первоначальному виду. Это, в свою очередь способно побудить новые финансовые расходы.

Когда описываемые расходы включаются в декларацию полученных доходов, важно помнить о высокой вероятности появления налоговых рисков.

На основании пункта 1 статьи 256 НК РФ под понятие амортизируемого имущества попадают только капиталовложения, направленные на неотделимое улучшение арендуемой недвижимости, при условии наличия положительного на то решения собственника.

Арендаторы — налогоплательщики, осуществившие вложения в неотделимые улучшения арендованного имущества, это должны понимать, если ранее не получили одобрения владельца. Они не смогут свести затраты необходимым образом.

По этой причине появляются риски с вычетом НДС, ввиду чего не всегда удается инициализировать операции, признаваемые субъектами налогообложения, что предусмотрено НК РФ. Интересно, что налоги на добавленную стоимость и прибыль между собой практически ничего не имеют общего.

Контролирующие инстанции обращают на соответствующие моменты весьма большое внимание. В результате НДС не удается вычесть из общих понесенных затрат.

Законодательство позволяет собственникам обращаться в суд для отстаивания своих законных прав.

Однако на практике доказать свою позицию проблематично либо невозможно. Выиграть дело налогоплательщику удается не всегда. Выгодным и стоящим способом решения проблемы окажется:

  • непринятие к вычету входящего налога на добавленную стоимость;
  • исключение из налогового учета прибыли расходов на неотделимые доработки арендованного имущества.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 146 НК РФ объектом обложения НДС принимается перемещение по территории страны изделий или оказание услуг, предназначенных для собственного использования, затраты по которым не могут быть приняты к вычету, включая амортизацию, при уплате сборов на прибыль предприятий. На основании этого все доработки снимаемого объекта, произведенные за свои средства, не должны входить в налог на доход, при этом налогоплательщик может претендовать на компенсацию НДС в соответствии с понесенными расходами.

Безвозмездная аренда и НДС

Анализ письма министерства финансов от 26.07.2012 № 03.07.

05-29 с учетом пункта 1 статьи 146 НК РФ показал, что объектами наложения пошлины могут быть признаны любые действия по реализации изделий или предоставлению услуг в пределах РФ, включая случаи с безвозмездной арендой.

Важно должным образом соблюсти процедуру передачи съемщиком собственнику результатов улучшений, в том числе выполненных с привлечением сторонней компании. Приведенные шаги становятся основанием для определения объекта налогообложения.

Уплата имущественного налога — обязанность арендодателя, выполнившего неотделимые доработки помещения при условии, когда они взяты собственником на балансовый учет в качестве объектов ОС. Пунктом 1 статьи 374 НК РФ отмечено, что объектом обложения налогом для отечественных организаций может быть признана и недвижимость, и движимые объекты.

Сюда же можно отнести ценности, переданные во временную эксплуатацию, внесенные в общую деятельность либо полученные на основании концессионного соглашения. Рассматриваемый объект должен находиться на балансе собственника как элемент основных средств в установленном законом порядке. Статьи 378, 378.

1 НК РФ предусматривают возможность появления и других ситуаций.

Порядок определения в бухучете сведений относительно основных средств компании регламентирован ПБУ 6-01 и методическими указаниями по ведению контроля за ОС, попадающих под действие указанного документа. Они обязаны учитывать капиталовложения в сдаваемую недвижимость, что указано в пункте 5 письма.

Списание сооружения, выводимого из эксплуатации либо неспособного давать в последующем прибыль, осуществляется в порядке п. 29 ПБУ6-01. Поэтому все сделанные съемщиком капитальные работы в арендованном помещении ОС, их эквивалент в денежном отношении подлежат учету арендатором до момента их списания.

Специалисты в сфере недвижимости рекомендуют обратить внимание на разъяснения письма министерства финансов РФ от 24.10.2008 № 03.05.04.01-37.

В нем сказано, что выбытием капиталовложений считается компенсация собственником затраченных средств арендатором на выполнение улучшений.

Речь не идет о возмещении затрат нанимателем по доработке помещения путем установления необходимого размера аренды.

В соответствии с планом бухучета финансовой и хозяйственной деятельности компаний принимаемые к рассмотрению объекты подлежат контролю, как того требуют Приложения для необоротных активов. Они принимаются к бухгалтерской отчетности как ОС, включая потраченные средства на капитальное строительство.

Изначальная величина стоимости интервенций, направленных на улучшение арендованных объектов основных средств, которые ранее были должным образом документально оформлены и запущены в эксплуатацию, нивелируется. Происходит списание с шифра 08 на дебетовый счет 01 основных средств.

Об аренде предприятий и неотделимых улучшениях

Наиболее важный неотъемлемый показатель любой недвижимости — качество неотделимых улучшений. Однако в реальности могут встречаться и некоторые противоречия.

В последнее время юристам приходится сталкиваться с наличием неотъемлемых доработок в пределах целого предприятия.

Соответствующие нормы и терминология в данном случае вполне актуальны, за исключением некоторых норм права, которые несколько разнятся.

Законодательство наделило арендатора правом на свое усмотрение изменять структуру компаний, вносить в нее дополнения и улучшения.

Проведение модернизации может осуществляться даже без предварительного уведомления собственника объекта. Особые моменты и порядок взаимоотношений должны обязательно отдельно прописываться в договоре.

Арендатор в подобных случаях имеет неотъемлемое право на компенсацию понесенных затрат.

Владелец недвижимости через суд может отстоять и свои права, не желая платить компенсацию съемщику за издержки.

Все что для этого потребуется — привести достаточные доводы, аргументы и доказательства малозначительности неотделимых улучшений в том, что по факту модернизация не очевидна, а производительность от проведенных работ, если и увеличилась, то не весомо.

Приведение подсчетов должно наглядно продемонстрировать, что возможная выплата издержек не объективна. Известны ситуации, когда собственнику удавалось доказать отсутствие необходимости в модернизации объекта.

Предпродажное совершенствование жилой площади

Всякое неотделимое улучшение при продаже объекта может иметь под собою последствия правового характера. Изначально необходимо изучить правовые аспекты в сфере недвижимости для проведения качественного анализа ситуации. Они аналогичны случаям с нежилым фондом, что относится к законодательной базе.

Отделяемый вариант улучшений в съемном жилье считается собственностью ссудополучателя. Наличие других условий обязательно должно быть прописано в договоре.

Если же в квартире или доме проведены неотделимые улучшения, то по завершению подписанных соглашений между арендатором и собственником они подлежат компенсации первому.

Отсутствие одобрения владельца помещения на его модернизацию приведет к невозможности удержания соответствующих расходов с владельца. В то же время при продаже объекта его собственник вправе включить все улучшения в его конечную цену.

Когда модернизация недвижимости производится с привлечением амортизационных средств, то их непосредственным владельцем признается арендодатель. Указанная норма может применяться и в правоотношениях с юридическими лицами при заключении договоренностей по аренде квартиры.

Неотделимые улучшения могут подчиняться разным нормам законодательства в зависимости от области их применения, будь то обычное жилое помещение или производственные площадки.

Более того, многие из них часто имеют различия в толковании.

Контрагентам по аренде объектов рекомендуется регулярно проводить мониторинг на предмет выявления новых законов ГК РФ, их правильного толкования в документации и ведомственных актах.

Источник: http://ImeetePravo.com/arenda/neotdelimyie-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva.html

Выводы

В деловом производстве применим такой термин, как неотделимые улучшения арендованного имущества. Что подразумевают под этой формулировкой? Компенсируются ли затраты на эту статью? Как происходит налогообложение в таком случае?

Основные сведения о понятии

В отечественном законодательстве устанавливается, что аренда не предполагает перехода права собственности от владельца к арендатору. Однако это не лишает последнего возможности распоряжаться имуществом, в том числе выполняя его улучшения.

В статье 623 Гражданского кодекса сказано, что допустимы отделимые и неотделимые улучшения. Разные термины существуют не просто так: в зависимости от особенностей изменения имущества определяется и характер правоотношений между сторонами.

От этого зависит и специфика постановки объекта на учет, и расчет налогов для каждого из контрагентов.

Если улучшения отделимые, то само название предполагает, что их можно отделить от основного объекта, не нанося ему никакого вреда. Сюда включают мобильные предметы обстановки, осветительную и прочую технику, декоративные детали интерьера, отдельные виды оборудования (агрегаты, установка которых не требовала изменения первоначального устройства недвижимости).

Что подразумевают под неотделимыми улучшениями арендованного имущества? Это более серьезные изменения объекта, об отделимости которых говорить невозможно.

Например, для работы офиса или производственного помещения нужно сносить или устанавливать перегородки. Если это капитальные конструкции, то улучшения отделить не получится после окончания срока аренды.

Фактически они автоматически перейдут в собственность арендодателя.

Такие же неотделимые улучшения возможны и по отношению к другим видам недвижимости. Например, фирма может снять жилой дом и сделать к нему пристройку. Если речь идет о земельном участке, то на нем высаживают деревья, которые тоже переходят к собственнику.

Арендатор имеет право улучшать не только недвижимые объекты. Если речь идет об аренде автомобиля, то его покраска, например, — неотделимое улучшение. Логично, что подобные мероприятия осуществляют при долгосрочной аренде. Основная задача любых изменений — приведение имущества в состояние, удовлетворяющее потребностям арендатора.

Если необходимо провести неотделимые улучшения имущества, это можно выполнить только с разрешения хозяина, поскольку вернуть объект к прежнему виду будет невозможно, не навредив ему. Если собственник против, нельзя действовать вопреки его воле. Тогда он имеет полное право не компенсировать затраты, понесенные в связи с улучшениями.

Более того, это будет законным поводом к расторжению договора.

Детальнее о компенсации

Когда наниматель тем или иным образом изменяет арендуемый объект, он заинтересован в компенсации расходов. Но возврат средств возможен не всегда. Все зависит от того, были ли согласованы изменения с собственником.

Однако стоит понимать, что далеко не все мероприятия будут признаны именно улучшениями. Под таковыми подразумевают изменения, которые обладают следующими характеристиками:

  • увеличивают ценность объекта;
  • совершенствуют его с той или иной точки зрения;
  • расширяют функциональные возможности имущества.

Если речь идет о текущих ремонтных работах, которые необходимо осуществлять с целью поддержания объекта в хорошем состоянии, то их не принято относить к вышеупомянутой категории.

Типичной является ситуация, когда такая обязанность возлагается на арендатора, а затраты на ремонт он несет исключительно из собственного бюджета.

Впрочем, возможны и другие условия аренды, но их оговаривают индивидуально, закрепляя официально в договоре.

Если соглашением установлено, что ремонт выполняется за счет личных средств арендатора, в таком случае не нужно забывать о налоговых послаблениях.

Есть законное право включить потраченные средства в расходы, уменьшающие налоговую базу, на основании которой и рассчитывается налог на прибыль.

Однако если в договоре сказано, что ремонтные работы осуществляет собственник, а наниматель решил сделать их сам, тогда такие траты не учитываются при расчете налогообложения.

Когда говорят об отделимых или неотделимых улучшениях арендованного имущества — это предполагает компенсацию, однако здесь тоже важно, чтобы осуществлялось предварительное согласование с владельцем.

Если собственник изначально против любых изменений, вполне естественно, что он откажется возмещать понесенные затраты, и для него не имеет значения, какие улучшения были произведены.

Разница лишь в том, что арендатор может забрать с собой отделяемый объект, например, мебель или оборудование. Тогда он сможет и дальше пользоваться им. Если же улучшения были неотделимыми, придется распрощаться с мыслью о возврате средств. Но это в лучшем случае.

В худшем — собственник попросту расторгнет сделку, и тогда вовсе придется срочно искать новый вариант для аренды. Также хозяин имеет полное право требовать, чтобы улучшения были устранены.

Порядок возмещения расходов

Прежде чем осуществлять неотделимые улучшения арендованного имущества, важно позаботиться о защите собственных интересов. Это актуально, в первую очередь, для арендатора.

В идеале все необходимые моменты фиксируют в договоре: можно в нем прописать детально, какие изменения допускает владелец, в каком порядке он будет компенсировать затраты.

Если собственник изначально против любых мероприятий, нацеленных на улучшение/совершенствование имущества, он имеет право указать это в соглашении.

В некоторых случаях стороны договариваются уже по факту. Арендатор предупреждает владельца о том, что он намерен выполнить те или иные мероприятия. Он согласовывает с хозяином изменения не только с целью получить от него разрешение, но и обговорить порядок компенсации.

Например, можно сразу договориться о том, что арендодатель выделяет собственные средства на те улучшения, которые перейдут в его собственность.

Как вариант, он может уменьшить на время арендную плату, чтобы оставшуюся сумму наниматель тратил на осуществление запланированного комплекса работ.

И в этом случае договоренности лучше закрепить на бумаге. Как вариант, стоит составить приложение к договору, в котором детально расписан график платежей.

В таком случае месячную сумму разбивают на две части: одна передается непосредственно арендодателю, а вторая тратится на улучшения. Хорошо, чтобы передача денежных средств сопровождалась распиской.

Тогда меньше рисков, что владелец «забудет» о том, что деньги ему уже передавались.

Источник: http://yurist-konsult.ru/arend/neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushhestva.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть