- Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения
- Существенные условия договора
- Срок действия договора
- Основные ошибки при заключении предварительного договора
- Составление акта приема передачи по договору купли-продажи квартиры
- Условия для заключения сделки
- Процедура продажи
- Образец оформления договора
- Список необходимых документов
- Какой налог платить?
- Примеры договора купли-продажи квартиры: формы и нюансы заполнения
- Простой договор
- Пример простого договора — порядок заполнения
- Договор с обременениями
- Рента
- Залог
- Аренда
- Несовершеннолетний или недееспособный владелец
- Возможные нюансы
- Когда необходимо обратиться к нотариусу?
- Договор купли или продажи квартиры: как оформить в 2017-2018 году
- Необходимые документы и правила оформления в России
- Как правильно оформить
- Договор купли-продажи квартиры — типовой и предварительный, порядок заверения и оформления
- Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры
- и предмет договора
- Стороны сделки
- Существенные условия
- Основания для расторжения
- Необходимые документы
- Составление договора купли-продажи
- Предварительный
- По ипотечному кредиту
- За наличный расчет
- Долевая собственность
- С материнским капиталом
- Регистрация документа
- Нотариальное заверение
Предварительный договор купли-продажи квартиры, образец заполнения
/ Квартира / Предварительный договор купли продажи
До оформления основного договора купли-продажи продавец и покупатель могут по соглашению сторон оформить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Заключение предварительного договора достаточно часто применяется при совершении сделок с недвижимостью.
В соответствии с Гражданским кодексом (ст.429 ч.1) по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче какого-либо имущества, оказании определенных услуг и выполнении работ на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном договоре.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры вы можете скачать по ссылке в конце статьи.
Применительно к сделке купли-продажи жилой недвижимости данная норма означает, что покупатель и продавец квартиры или другого объекта недвижимости имеют право заключить предварительный договор, в котором будут прописаны все важные условия планируемой сделки купли-продажи.
Необходимость в предварительном договоре возникает в том случае, если основной договор по каким-то причинам не может быть заключен сразу. Например, если покупателю требуется время, чтобы собрать денежные средства для оплаты квартиры, или продавцу нужно подготовить все необходимые документы.
Предварительный договор купли-продажи дает сторонам определенную гарантию того, что сделка в будущем будет заключена именно на оговоренных условиях, в том числе и по согласованной ранее цене.
Несмотря на то, что предварительное соглашение не влечет за собой передачу квартиры, оно обладает юридической силой и приводит к определенным правовым последствиям. Поэтому стороны сделки должны ответственно подойти к составлению и заключению предварительного договора купли-продажи, чтобы избежать неприятных последствий в дальнейшем.
Существенные условия договора
Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.
В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.
При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.
Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.
В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.
Если же расторжение предварительного договора происходит по инициативе покупателя, задаток остается у продавца. Таким образом, задаток повышает степень ответственности сторон за неисполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи.
В договоре должны содержаться все реквизиты сторон:
- фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес, если стороной договора является физическое лицо;
- наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, если оно выступает стороной договора. При сделке с юридическим лицом в договоре также указываются фамилия, имя и отчество представителя, выступающего от имени юридического лица;
- реквизиты доверенности, если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности.
Узнайте, как продать квартиру в ипотеке, возможные варианты и способы продажи.
Полный перечень необходимых документов для регистрации права собственности на квартиру, можно найти по этому адресу.
Срок действия договора
Чаще всего в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимости стороны указывают срок заключения основного договора. Если же срок не определен сторонами, то согласно нормам гражданского законодательства основной договор купли-продажи жилья должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного соглашения.
Если сделка купли-продажи не совершается в установленный срок или срок, установленный законом, то предварительный договор перестает действовать.
Основные ошибки при заключении предварительного договора
Стороны недооценивают важность предварительного соглашения, не считая его важным документом. Тем не менее, расторжение такого договора в одностороннем порядке может привести к штрафным санкциям.
Некоторые застройщики предлагают потенциальному покупателю заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении незавершенных объектов строительства, однако заключение такого договора является не совсем правомерным, так как его предметом выступает несуществующий на данный момент объект недвижимости.
И хотя судебная практика допускает заключение такого договора, вопрос о юридической силе предварительного соглашения на отсутствующий объект остается открытым.
В предварительном договоре оговариваются не все важные условия предстоящей сделки купли-продажи. Это может привести к разногласиям при заключении основного договора и даже к признанию предварительного договора недействительным (если отсутствуют обязательные условия, без которых данный договор не имеет юридической силы).
Следовательно, сторонам сделки нужно внимательно составлять предварительный договор купли-продажи, осознавая всю степень ответственности.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры – скачать в формате .doc
Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/obrazets-zapolneniya.html
Составление акта приема передачи по договору купли-продажи квартиры
Многие из нас рано или поздно сталкиваются с необходимостью продать какое-либо имущество, и владельцы собственного жилья – не исключение.
Сделки с любой недвижимостью, будь то дом или земельный участок, является не самой простой задачей.
Так и продажа квартиры зачастую оборачивается множеством хлопот. Крайне важно грамотно ее оформить с юридической и финансовой точки зрения.
Данную сделку необходимо узаконить с помощью договора купли-продажи. В этой статье мы подробно рассмотрим, как правильно его заключить, какие документы должны его дополнять, а также разберем наглядный пример составления типового договора. Кроме того, расскажем об основных принципах налогообложения сделок с недвижимостью.
Условия для заключения сделки
Покупка квартиры – одна из самых распространенных сделок на рынке недвижимости. При ее заключении нужно точно знать, что вместе с правами на имущество к новому собственнику переходят и определенные обязанности. К примеру, он будет обязан производить в купленной квартире своевременный ремонт, а также платить за коммунальные услуги.
Зачастую покупатели обеспокоены вопросом своей финансовой безопасности в момент приобретения недвижимости. Ведь даже наличие на руках свидетельства о праве собственности порой не дает гарантии того, что сделка абсолютно законна. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, для признания сделки действительной, должны быть соблюдены следующие условия:
- Сделка проводится в соответствии с нормами действующего законодательства;
- Обе стороны соглашения являются дееспособными;
- Продавец должен обладать правом собственности на имущество;
- Сделка осуществляется на добровольной основе;
- Все участники сделки изъявляют собственную волю на покупку или продажу;
- Сделка проходит регистрацию в государственных регистрационных органах.
Внимание Если какой-либо из вышеперечисленных пунктов не будет выполнен, данную сделку могут аннулировать, что приведет к неприятным последствиям как для покупателя, так и продавца. Именно поэтому так важно убедиться в правомерности купли-продажи еще до момента подписания соответствующего договора.
Продать квартиру может только тот человек, который указан в правоустанавливающих документах. Если по какой-то причине собственник не может присутствовать при самом процессе продажи, целесообразно оформить доверенность на близкого родственника, друга, знакомого или же на профессионального юриста. К тому же, бывают ситуации, когда владельцем квартиры является несовершеннолетнее лицо.
Может ли ребенок продать всю квартиру или ее долю? Согласно действующему законодательству, любые сделки за малолетних граждан совершают их законные представители. Это значит, что дети до 14 лет не могут самостоятельно продавать недвижимость. Дети от 14 до 18 лет, в свою очередь, могут заключить договор только с согласия своего представителя.
Процедура продажи
Пользуясь правом распоряжения имуществом, собственник недвижимости может совершать с ней любые сделки по своему усмотрению.
Так, он имеет право ее продать, подарить, сдать, обменять или передать по наследству.
Оформляются такие соглашения по-разному: это может быть и дарственная, и завещание, и договор аренды или купли-продажи.
Что касается процедуры продажи, то ее важно правильно и грамотно оформить. Для этого необходимо придерживаться следующей инструкции:
- Определитесь со стоимостью квартиры;
- Подготовьте необходимые документы;
- Составьте предварительное соглашение;
- Оформите договор купли-продажи;
- Произведите расчет и передайте квартиру;
- Зарегистрируйте сделку в Росреестре.
Составление предварительного договора – один из самых важных и часто недооцененных пунктов. Его суть заключается в том, чтобы покупатель внес задаток за квартиру, а продавец, в свою очередь, предоставил письменную гарантию передачи квартиры в его собственность. Обратите внимание, что размер задатка не должен превышать 5% общей суммы сделки.
При получении денежных средств не забудьте потребовать с покупателя соответствующую расписку. Данный документ будет являться письменной гарантией передачи денег. Затем, регистрируя сделку в Росреестре, вам нужно будет позаботиться об уплате госпошлины – суммы, взимаемой за получение какой-либо государственной услуги.
На сегодняшний день ее сумма для физических лиц составляет 2 000 рублей, а для организаций – 22 000 рублей. Как правило, такую пошлину оплачивает покупатель квартиры. Сразу после того, как покупатель получит свидетельство о регистрации права собственности, сделка будет считаться завершенной.
Образец оформления договора
Заключение договора купли-продажи квартиры – обязательный этап данной сделки, так как без него новый владелец недвижимости не может быть признан ее законным собственником.
При этом существует много нюансов, связанных с составлением такого документа. Его заключают в письменном виде, с подписями обеих сторон.
Лучше подготовить его сразу в трех экземплярах, один из которых в дальнейшем передается в регистрационную службу, а два других остаются у покупателя и продавца.
Перейдем к тексту стандартного договора купли-продажи квартиры. Обычно такое соглашение состоит из 3 частей:
- Заголовок. В шапке договор следует указать дату и место его составления, а также ФИО, место жительство и паспортные данные продавца и покупателя. Пропишите полное название документа – «Договор купли-продажи квартиры».
- Информационная часть. Подробно опишите предмет сделки, укажите количество комнат, этажность, общую площадь, а также ее стоимость. Сведения о квартире должны в точности совпадать с информацией, указанной в соответствующих правоустанавливающих документах. Укажите на наличие каких-либо обременений или, наоборот, на их отсутствие.
- Заключение. Эта часть подразумевает права и обязанности сторон сделки, а также условия для расторжения договора. Кроме того, перечислите все документы, приложенные к соглашению и поставьте свою подпись.
Стоимость недвижимости определяется по обоюдному согласию сторон. Данная сумма, согласно ст.317 ГК РФ, должна быть указана исключительно в рублях. В том случае если сделка заключалась в иностранной валюте, ее в обязательном порядке следует перевести в рубли.
Список необходимых документов
Для успешной продажи квартиры нужно иметь на руках довольно объемный пакет документов.
Подготовкой необходимых бумаг следует заняться как можно раньше, поскольку на регистрацию договора купли-продажи отводится строго ограниченное количество времени.
Помимо договора в регистрационных органах от вас потребуют:
- Паспорта участников сделки;
- Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
- Кадастровый паспорт с экспликацией;
- Выписку из домовой книги;
- Финансово-лицевой счет на жилое помещение;
- Справка об отсутствии задолженности за квартплату и коммунальные платежи;
- Квитанцию об уплате госпошлины.
Однако это еще не все. Помимо основных документов может понадобиться и ряд сопутствующих, в зависимости от конкретных обстоятельств. Итак, в отдельных случаях вам может пригодиться:
- Доверенность
- Письменное согласие других собственников квартиры;
- Согласие супруга продавца;
- Свидетельство о заключении брака;
- Справка из наркологического и психоневрологического диспансера;
- Разрешение органа опеки и попечительства.
Внимание При продаже постороннему лицу части квартиры, находящейся в долевой собственности, остальные владельцы имеют преимущественное право покупки этой доли по той же самой цене. Если никто из собственников не желает этим воспользоваться, вам все равно придется получить их письменное согласие на совершение сделки.
Какой налог платить?
Обратите внимание, что продажа квартиры, как и любой другой недвижимости, сопровождается соответствующим налогообложением. Какую сумму придется заплатить владельцу? Чтобы ее рассчитать, необходимо выяснить, как долго квартира находится в вашей собственности. Если этот срок составляет менее 5 лет, то его сумма рассчитывается по ставке в 13% от цены сделки.
В связи с этим, при продаже имущества, находящегося в собственности больше этого срока, платить ничего не придется. Более того, если квартиры была продана дешевле, чем приобретена ее бывшим собственником, он также освобождается от уплаты налога.
(2 votes, average: 4,50 5)
Loading…
Источник: https://zakon.center/kvartira/kuplya-prodazha/poryadok-oformleniya-dogovora-kupli-prodazhi.html
Примеры договора купли-продажи квартиры: формы и нюансы заполнения
Жилищное право > Оформление недвижимости > Договор > Примеры договора купли-продажи квартиры: формы и нюансы заполнения
Учет в договоре всех нюансов заключения сделки по покупке или продаже недвижимости защищает его участников от непредвиденных сложностей. Правильно оформленные и учитывающие все тонкости примеры договора купли-продажи квартиры помогут обеспечить безопасность сторон.
Формы договоров на осуществление оплатной или безоплатной передачи имущества от одного собственника другому. Фото № 1
В Российском Гражданском законодательстве для оформления купли-продажи объектов недвижимости заинтересованным сторонам следует составить договор и заверить содержание своими подписями. При этом достаточно составить его в простой форме, письменно. Нотариальное заверение документа не требуется.
Добросовестные риэлторы и профессиональные юристы знают все подводные камни такого документа. Гражданину, который не имеет специального образования в правовой сфере сложно составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно или удостовериться в правильности его оформления.
Чтобы избежать юридических ошибок, а главное их последствий, необходимо знать основы составления договора, понимать, какие тонкости должны быть учтены в зависимости от условий сделки.
В документальной части купли-продажи следует знать, что такое простой договор, варианты составления договора с обременением, оформления сделки по доверенности и другие нюансы.
Простой договор
Перед тем, как составить простой договор купли-продажи квартиры, необходимо знать основные условия, которые составляют его структуру. Без указания одной информации договор считается недействительным, другая – предотвращает разногласия сторон, делает прозрачной процедуру решения споров.
Пример простого договора — порядок заполнения
Согласно ст. 554 ГК России, чтобы документ имел силу необходимо указать:
- персональные данные сторон: продавца и покупателя;
- основания владения квартирой: свидетельство государственной регистрации права собственности;
- фактические данные квартиры: адрес, площадь, назначение, номер по кадастру;
- стоимость объекта;
- государственной инстанции, которая решит спор по договору, в случае его возникновения.
Минимальный набор требований для защиты покупателя и продавца от возможных разногласий дополняют текст договора указанием:
- зарегистрированных в квартире лиц или их отсутствием;
- ограничений в пользовании, если они имеются;
- задолженностей по квартплате и налогам в отношении объекта договора или их отсутствием;
- недостатки помещения и дома, если они имеются;
- факта, что сделка не является для сторон кабальной;
- стороны, которая несет расходы по заключению договора;
- способов оплаты;
- необходимости передачи объекта с фиксированием в передаточном акте.
Дополнительно можно прописать:
- сроки и условия на выписку всех жильцов, если в квартире имеются зарегистрированные на момент продажи лица.
Если никакие особые условия не предполагаются, договор подписывается обеими сторонами и с этого момента документ вступает в силу. Нотариального заверения договор не требует.
Договор с обременениями
Что такое договор на продажу недвижимости с обременением? Фото № 2
Варианты обременения квартиры могут быть разные. Покупателю необходимо знать, что квартира не арестована и, дом, в котором она находится, не признан аварийным.
Какой бы договор не был заключен в этом случае, сделка по нему не может быть осуществлена. Однако случаи покупки жилья с таким обременением случаются.
В договоре подобные обстоятельства не указываются, и отменять невыгодную сделку приходится через суд.
Чтобы не купить арестованную квартиру следует предварительно узнать кредитную историю продавца.
Обременения, которые позволяют продажу недвижимости:
Рента
Покупка и продажа квартиры, которая обременена рентой – сделка наиболее рискованная. Рента дает право своему получателю проживать в помещении до самой смерти. Все это время покупателю придется ежемесячно платить.
Если рента дополнена иждивением, то в обязанности покупателя войдут как минимум уход и содержание жильца за свой счет.
Кроме того, рента может предусматривать условие, при котором владение объектом недвижимости в натуре, покупатель получит только после смерти получателя ренты.
Квартиры, обремененные рентой, как правило, дешевы. Но перед тем, как купить квартиру с обременением, следует взвесить все плюсы и минусы.
Выгода от экономии на начальном этапе сделки может быть полностью нивелирована последующими долгосрочными платежами. При малейшем отступлении от исполнения условий сделки, рентополучатель может расторгнуть договор.
В договоре с таким типом обременения следует учитывать каждую мелочь, даже если она в данный момент кажется несущественной. Подготовку документа лучше доверить опытному юристу, который поможет избежать сложностей в будущем. Договор купли-продажи с обременением – рента заверяется у нотариуса в обязательном порядке.
Залог
Можно ли продать заложенную квартиру? Фото № 4
Если квартира находится в залоге, она в момент продажи принадлежит банку, и является гарантией возврата денежных средств номинального владельца. Появляются такие квартиры после того, как собственник взял ипотеку или кредит, заложив недвижимость. До момента окончательного расчета квартира считается залоговой.
При покупке квартиры с такой формой обременения покупатель может сразу погасить задолженности продавца банку. В этом случае недвижимость освободится от залогового бремени и достаточно будет простой формы договора. Но для покупателя такой способ рискован.
В остальных случаях банк будет являться третьей стороной сделки. Можно при покупке одновременно оплатить задолженность и оставшуюся стоимость жилья, но оговорить срок доступа выгодопреобретателей к деньгам. Средства кладутся на депозит и, как только покупатель официально вступит в права собственности, банк и продавец получат доступ к ячейкам.
Второй способ предполагает смену залогодателя, и принятие покупателем обязательств по исполнению кредитных выплат продавца.
Для составления договора в отношении залоговой квартиры потребуется собрать большое количество документов и получить разрешение банка на сделку. Текст договора должен фиксировать, что квартира находится в залоге и кто является третьей стороной. Банки предъявляют к покупателю свои требования и могут не допустить продажи.
По сравнению с рыночной ценной стоимость подобных квартир гораздо ниже. Чтобы сделка стала возможной, требуется хорошая юридическая подготовка или консультация специалиста.
Аренда
Сданная в аренду квартира может продаваться с условиями, при которых арендаторы должны или не должны освобождать её после смены собственника.
Если с арендаторами заключен договор на долгосрочное проживание, зарегистрированный в государственных органах, то продажа квартиры на условия их проживания не повлияет.
По закону до окончания договора они могут проживать на указанной жилплощади. Это не помешает, если покупатель приобретает недвижимость с целью сдачи её в наем.
В противном случае, договор с арендаторами либо придется расторгнуть, либо дождаться его окончания, либо найти нового покупателя.
Согласный с наличием арендаторов покупатель должен:
- знать об их существовании;
- исполнять все условия договора аренды вместо продавца.
Это фиксируется в тексте договора и подписывается сторонами.
Если договоренности устные, а покупатель не желает продолжать договорные отношения с арендодателями продавца, необходимо прописать это в договоре и установить сроки освобождения жилплощади.
Несовершеннолетний или недееспособный владелец
Особенности продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний или недееспособный. Фото № 4
Недееспособные граждане, не могут совершать юридические сделки самостоятельно. До наступления 14-летия ребенок считается недееспособным, поэтому эти две категории граждан объединены в одну группу для разъяснения обременения.
Представитель недееспособного гражданина может продать квартиру от его лица, но при этом возникает ряд условий.
Первое и самое главное, чтобы в результате сделки права недееспособного лица не были ущемлены. Если он является собственником всего помещения или его доли, необходимо предоставить альтернативное жилье в полную или долевую собственность. Жилищные условия в результате смены собственности не должны ухудшиться.
Если несовершеннолетний не является собственником, но прописан в квартире, выставленной на продажу, необходимо зарегистрировать его в другом помещении, как минимум такого же качества.
Без разрешения опекунских органов сделка купли-продажи собственности невозможна.
Возможные нюансы
Какое нюансы могут возникнуть при совершении сделки о передаче права собственности на недвижимость? Фото № 5
Необходимо тщательно проверить недвижимость, прежде чем принять решение о её покупке. Во-первых, квартира может иметь не одного, а несколько собственников. Во – вторых при кажущемся отсутствии обременений, они могут появиться после смены собственника.
Если объект недвижимости находится в долевой собственности необходимо удостовериться что владельцы долей, не участвующие в сделке о ней осведомлены и возражений не имеют. У них преимущественное право покупки.
Это значит, что один владелец должен первоначально предложить свою долю остальным законным хозяевам. Продать долю посторонним он может, только если получит нотариально заверенный отказ или отсутствие ответа от остальных долевых собственников в течение месяца с момента их уведомления.
Эти условия прописываются в договоре.
Квартира, приобретенная в браке, не может быть реализована одним из супругов без нотариально заверенного письменного согласия другого.
Существуют ещё категории лиц, которым по закону нельзя запретить пользоваться квартирой:
- лица, отказавшиеся от приватизации в пользу одного из членов семьи;
- лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа.
Эти категории имеют пожизненное право пользоваться жилплощадью.
Важно удостовериться, что такие граждане не зарегистрированы в квартире не только в момент совершения сделки. Лица, находящиеся на воинской службе, в местах лишения свободы или выбывшие из страны на длительное время могут по возвращении восстановить свои права. Помешать в этом никто не может, если они при этом имеют основание пожизненно пользоваться объектом недвижимости.
Чтобы предупредить такие последствия покупатель должен запросить расширенную выписку из домовой книги, которая содержит полную информацию о квартире.
Если в договоре не указать наличие таких лиц – это повод к расторжению сделки.
При покупке квартиры не стоит поддаваться уговорам покупателей и занижать цену объекта в договоре. В противном случае, при желании получить налоговый вычет покупатель потеряет часть суммы.
Если продажа осуществляется вместе с имуществом: мебелью, посудой, техникой, следует указать перечень предметов. Это сильно упростит фактический переезд нового собственника в квартиру.
Когда необходимо обратиться к нотариусу?
В каких случаях договор сделки о передаче прав на недвижимость подлежит обязательной регистрации у нотариуса? Фото № 6
Простая письменная форма не применима к некоторым договорам купли-продажи квартиры. Необходимо наличие нотариального заверения по отдельным сделкам.
Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/primery-dogovora-kupli-prodazhi.html
Договор купли или продажи квартиры: как оформить в 2017-2018 году
Продажа квартиры представляет собой гражданскую сделку. Особенности данного процесса урегулированы положениями Гражданского кодекса. Главным выражением сделки является договор купли продажи квартиры. Указанный документ закрепляет особенности сделки, определяет права и взаимные обязанности сторон.
Кроме того, договор купли продажи квартиры фиксирует стоимость продаваемого объекта и ответственность сторон, а также иные значимые обстоятельства. При этом любой образец договора купли продажи квартиры должен соответствовать требованиям закона. Поэтому, предварительный договор купли продажи квартиры следует составлять по установленной форме и с отражением всех необходимых пунктов.
Данный документ имеет определенную структуру. Разделение его на несколько частей призвано упорядочить положения договора и избежать двусмысленных оборотов. Любой образец договора включает несколько разделов, которые следует указать более подробно:
- Введение. В этой части отражаются подробные сведения о сторонах договора. Если это физические лица, то указываются их личные данные без сокращений. Кроме того, важно отразить место регистрации указанных лиц. Это позволит индивидуализировать участников сделки. Когда сторонами соглашения выступают юридические лица, то нужно указать полное наименование компании и ее юридический адрес;
- Важным условием договора является отражение в нем сведений о предмете сделки. То есть об объекте недвижимости, который продается. Следует указать фактический адрес и другие значимые обстоятельства. Например, расположение квартиры на определенном этаже многоквартирного дома, количество комнат, площадь объекта. Подобные сведения требуются для индивидуализации объекта, выделения его среди других, имеющих схожие признаки;
- Существенным условием соглашения является стоимость объекта. Ее отражают в цифровом виде и прописью;
- Необходимо отразить сроки совершения сделки, факт передачи предварительного задатка и другие обстоятельства. Как правило, стороны составляют соглашение о купли продаже непосредственно перед регистрацией сделки. Составление документа означает, что все особенности оговорены и стороны достигли общего решения;
- Следует описать права и обязанности сторон. К числу прав нужно отнести право на получение достоверной информации об объекте и право требовать компенсацию в случаях несоблюдения условий договора. Обязанности заключаются в необходимости соблюдения положений сделки, передаче продавцу всей суммы денежных средств в оговоренное время
- Обязательно надо предусмотреть ответственность сторон за нарушение положений договора. Это может быть компенсация за каждый день нарушения сроков регистрации сделки по вине той или иной стороны.
Необходимо указать, что участники данного соглашения наделены правом включать в договор любые условия, которые считают важными. Закон не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Главное, чтобы такие условия не ущемляли прав сторон и не противоречили требованиям закона.
Кроме того, нужно рассмотреть предварительный договор.
Окончательный договор купли продажи представляет собой готовый документ, в котором выражаются результаты переговоров сторон относительно всех нюансов сделки.
Между тем, предварительное соглашение, это декларация о намерениях совершить сделку. Такой договор означает, что стороны оговаривают условия продажи, обсуждают порядок заключения сделки.
При этом в предварительном соглашении отражается факт передачи задатка. Данное понятие означает передачу покупателем продавцу денежных средств в счет будущей покупки. Это делается, чтобы продавец снял объект с продажи.
Таким образом, соглашение о залоге может называться предварительным договором. В любом случае, он представляет собой некую гарантию исполнения сторонами своих обязательств. Покупатель обязуется приобрести объект за оговоренную стоимость, а продавец обязуется продать его именно указанному покупателю и не завышать цену.
Существуют некоторые условия, которые соблюдаются при составлении предварительных соглашений. В первую очередь, в нем нужно отражать факт передачи задатка, указывать его сумму и дату передачи денежных средств. Нередко, такие документы составляются в присутствии двух свидетелей или риелтора. Участие сторонних лиц позволяет избежать конфликтных ситуаций в дальнейшем.
Важно!!! Обычная расписка о получении денег в счет задатка за квартиру будет расцениваться именно как предварительный договор. Поэтому, данный документ может составляться в произвольной форме. Жестких требований к нему не предъявляется.
Необходимые документы и правила оформления в России
Для совершения сделки, следует соблюсти ряд условий. Любая сделка по купли продаже недвижимости заканчивается регистрацией перехода прав собственности к другому лицу. Чтобы такой переход прав был осуществлен, важно проверить юридическую чистоту. Она означает отсутствие препятствий для завершения сделки.
К примеру, таковым препятствием можно считать обременение объекта залогом. Если лицо приобрело такой объект в ипотеку или получало под него кредит, то продать объект будет невозможно. Обременение удастся снять только после погашения полученной ссуды.
При совершении сделки, каждая сторона должна иметь ряд документов. Основные правила касаются именно продавца, поэтому требования к документации с этой стороны, следует указать отдельно:
- Ключевое значение имеет свидетельство о владении. Да последнего времени при совершении сделок по недвижимости, такие документы выдавались в органах Росреестра. Они являлись единственным подтверждением права собственности лица на объект недвижимости. Уже в 2016 году выдача таких документов была прекращена. Сейчас собственники недвижимости получают выписки из реестра прав на имущество. Выписка и является подтверждением принадлежности объекта конкретному лицу. Следовательно, продавец обязан иметь при себе оригинал или свидетельства или выписки;
- Если объект принадлежит супругам, то потребуется согласие второго супруга. Это должно быть письменно оформленное согласие. То есть, один супруг является документальным владельцем недвижимости и именно на него оформлена выписка или выдано свидетельство. Соответственно, от второго супруга необходимо письменное согласие;
- С указанными документами можно обращаться к риелтору и составлять договор. При этом всегда можно оформить предварительное соглашение. А спустя некоторое время оформить и основной договор.
Как правильно оформить
На протяжении многих лет при оформлении соглашений о продаже объектов недвижимости, участие в сделках принимали сами стороны и риелторы. Подобная ситуация обусловила массу злоупотреблений, мошеннических действий, судебных исков.
Нередко, договора составлялись с нарушениями положений закона, что влекло отказ в регистрации сделки по формальным основанием. Зачастую, продавались объекты недвижимости, которые были обременены залогами. Это вызывало судебные иски, возбуждались уголовные дела.
Чтобы предотвратить нарушение прав сторон сделки, введена обязательная процедура – нотариальное удостоверение договора. Данная процедура является альтернативой государственному регулированию. Таким образом, нотариус обязан проверить законность сделки, правильность оформления договора купли продажи.
Соответственно, именно на него возложена проверка соблюдения норм закона при совершении сделок с недвижимостью. За счет участия нотариуса, процедура продажи недвижимости получила некоторые особенности:
- Составлять договор имеют право работники нотариальной конторы. Это называется технической услугой и она оплачивается отдельно. В рамках указанной услуги, сотрудники конторы составят договор;
- Можно обойтись и без дополнительных услуг. Тогда следует составлять соглашение самостоятельно или обращаться к риелтору. Но в любом случае, договор подлежит проверке со стороны нотариуса4
- Нотариальные действия являются платными. Поэтому, каждый продавец обязан заплатить пошлину. При этом стороны сами определяют, в каких пропорциях и кому оплачивать услуги нотариуса. Это может быть возложено на одну сторону или же расходы можно разделить напополам. Размер государственной пошлины составит разные суммы. Ведь конкретные расценки устанавливаются нотариальной палатой соответствующей области. Поэтому, их размер колеблется в пределах от 1500 до 2500 рублей.
Когда готовы документы и составлен договор купли продажи, стороны обращаются в многофункциональный центр. Именно в данную организацию подается пакет бумаг. В течение одного месяца сотрудники МФЦ проверяют документы и вносят данные о новом собственники в реестр прав на недвижимое имущество.
После процедуры, покупатель должен посетить многофункциональный центр и получить выписку из указанного реестра. Это финальный этап, с данного момента он становится новым владельцем объекта недвижимости.
Отдельным блоком следует отметить гарантии, которыми пользуется покупатель при совершении сделки.
Нередко бывает так, что приобретенный объект недвижимости не соответствует своему описанию или имеет скрытые дефекты. К примеру, частное домовладение может иметь поврежденную кровлю.
Соответственно, устранение данных недостатков, неизбежно будет сопряжено с крупными расходами со стороны нового владельца.
Важным условием, является сокрытие таких недостатков на стадии сделки. Покупатель не должен иметь информации о них. Следовательно, будучи введенным в заблуждение относительно реального состояния объекта, он совершает сделку.
При этом юридических препятствий для оформления нет, и договор регистрируется, а новому владельцу выдается выписка из госреестра.
В подобных случаях, покупателю необходимо пользоваться механизмом искового производства. Он имеет право признать сделку незаконной и расторгнуть ее. Следовательно, стороны возвращаются в исходное состояние. Собственником недвижимости становится ее продавец, а покупатель получает всю сумму переданных денежных средств.
Кроме того, но вправе требовать компенсации всех понесенных расходов по оплате нотариальной пошлины и услуг риелтора.
Подобные иски не редкость. Существенным условием принятия судом положительного решения, является доказанность требований истцом. Данная сторона обязана доказать наличие скрытых дефектов и высокую стоимость их устранения. Такие дефекты фактически увеличивают стоимость объекта, поскольку с ними его просто невозможно эксплуатировать.
Соответственно, для доказывания, следует использовать экспертные заключения. Оценка домовладения или квартиры должна проводиться лицензированной экспертной организацией. Тогда доводы истца будут признаны объективными и обоснованными. Наряду с экспертным заключением, следует оценить стоимость устранения дефектов.
Она должна быть сопоставима со стоимостью покупки самого объекта. При наличии указанных доказательств, суд примет решение в пользу истца.
Следует остановиться на основаниях для отмены договоров купли продажи. К примеру, квартира может быть признана аварийным жильем, о чем покупатель не знал на момент сделки. Нередко, имеются трещины в стенах, изношенные инженерные сети. Главное, чтобы указанные факты не были известны на момент сделки и были сокрыты продавцом.
Источник: https://uhelp.pro/info/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/
Договор купли-продажи квартиры — типовой и предварительный, порядок заверения и оформления
При продаже или приобретении недвижимости можно заполнить договор купли-продажи квартиры самостоятельно или обратиться к юристам. Профессионалы помогут грамотно составить бумагу, укажут обязательные сведения, проследят, чтобы документ имел юридическую силу. При самостоятельном заполнении есть риск столкнуться с мошенниками или неправильно оформить сделку, сделав ее ничтожной.
В юридической терминологии под договором купли-продажи понимают документ, удостоверяющий сделку об отчуждаемом жилом недвижимом имуществе – передаче квартиры в собственность другой стороне. Его регистрируют в территориальных органах Федеральной регистрационной службы РФ. Соглашение для приобретения жилья имеет две формы:
- простое письменное согласие – документ, подписан сторонами, содержит соглашения по указанным существенным условиям, если содержит больше одного листа, их нужно прошить и скрепить подписями;
- составленное нотариусом – включает проверку дееспособности участников сделки, удостоверение воли, перевод на другие языки по необходимости, гарантию соблюдения законности, требует оплаты пошлины, зависящей от стоимости объекта.
Источниками правового регулирования федерального законодательства при составлении договора купли-продажи (ДКП) любой недвижимости являются:
- Гражданский, Жилищный, Семейный кодексы РФ;
- закон «О нотариате», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;
- постановления Правительства РФ о целевых программах, реализации материнского капитала;
- приказ Министерства экономического развития «Об утверждении работы кадастра и государственной регистрации сделок»;
- приказы Министерства строительства «Об утверждении условий жилых домов» и «О рекомендациях по категориям граждан, имеющих право на приобретение недвижимости или аренды»;
- Конституция РФ.
Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры
Передача права собственности на недвижимость происходит в форме заключения соглашения. Оформление сделки купли-продажи квартиры начинается с уведомления продавцом собственников жилья о продаже и их выписке с места жительства.
Покупатель должен проверить бумаги, удостовериться, что не нарушены права несовершеннолетних или недееспособных, не осталось прописанных. После этого устанавливается сумма сделки, оформляется договорная бумага, которая иногда удостоверяется нотариусом.
Документы подлежат обязательной регистрации в Госреестре.
После успешной проверки собственников жилого объекта недвижимости приступайте к изучению самого текста договора. При совершении сделки должны быть обязательные данные:
- адрес расположения квартиры, вид имущества, фактическая площадь;
- цена (рубли и/или валюта) за весь объект или квадратный метр;
- сведения о собственниках, порядке их выписки, освобождении продаваемого имущества;
- приложениями служат данные паспорта, свидетельства о браке при замужестве покупателя, нотариальное оформление согласия супруга на заключение;
- по ситуации требуется соглашение ипотечного кредитования, закладная из банка, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров об отсутствии учета там продавца квартиры, жилищный сертификат, материнский капитал.
и предмет договора
Согласно Гражданскому кодексу, предметом договорных бумаг является товар – квартира. Их содержание включает отчуждение материального объекта. Документ является возмездным, двусторонним, взаимным. Весь текст можно разделить на части:
- Общие сведения: дата заключения, место составления, ФИО, место и дата рождения, гражданство сторон, их паспортные реквизиты, адреса, банковские данные.
- Описание предмета сделки: адрес жилого дома, расположение помещения, номер квартиры.
- Цена, порядок оплаты, сроки (указана сумма).
- Реквизиты правоустанавливающих бумаг.
- Сведения о недостатках и дефектах имущества, если таковые имеются.
- Данные о зарегистрированных гражданах.
- Права и обязанности продавца плюс те, которые несет покупатель, ответственность продавца, ответственность, которую должен нести продавец, порядок решения споров.
- Оплата расходов на заключение, количество экземпляров, дата подписания акта.
- Дополнительно составляется передаточный акт, подлежит регистрации обязательная нотариальная доверенность.
Стороны сделки
На страницах договора купли-продажи квартиры фигурируют как минимум две стороны.
Одна (продавец) осуществляет продажу, обязуется передать имущество в собственность другой, покупатель обязуется уплатить за недвижимость определенную цену, после чего производится подписание передаточного акта.
К бумаге предъявляются повышенные требования к детализации предмета (адрес, кадастровый номер, площадь), при отсутствии данных сделка становится недействительной.
Существенные условия
Пунктами существенных условий страниц договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена. Туда входит описание, наименование объекта, сумма прописью. При указании оплаты в пункте «Порядок расчетов» указываются либо собственные средства, либо рассрочка, либо материнский капитал. Для каждого пункта необходима детализация, включая срок оплаты.
Если из квартиры выписаны не все собственники, их можно выписать по решению суда, кроме следующих категорий, имеющих права даже после продажи недвижимости:
- граждане, отказавшиеся от приватизации, но имевшие право на преимущество вместе с продавцом;
- включенные в ордер;
- проживающие на основании договорного соглашения пожизненного содержания с иждивением;
- имеющие право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа, длительность указывается в завещании наследства (длится от нескольких лет, может быть пожизненной).
К официальному договору купли-продажи квартиры могут быть приложены дополнительные соглашения, о перечне которых говорится в основном тексте. Оформление происходит после рассмотрения вопроса сторонами и общему согласию о вносе изменений или дополнений. К ним относятся:
- уточнение реквизитов сторон;
- изменение цены соглашения;
- периодичность оплаты при указании перевода суммы рассрочкой.
Основания для расторжения
Из распространенных причин для расторжения договора купли-продажи квартиры выделяют следующие ситуации (делающие сделку недействительной):
- принятие владельцем недвижимости решения об отмене продажи жилья;
- выражение покупателем отказа от покупки;
- смена денежной ситуации – у покупателя не хватает денег для осуществления сделки, можно расторгнуть;
- появление фактов о наличии прав третьих лиц на недвижимость, обременениях, задолженностях по оплате, налоговом запрете, наложенном аресте, скрытых недостатках;
- невыполнение условий соглашения одной или обеими сторонами.
Необходимые документы
Чтобы правильно зарегистрировать договор купли-продажи квартиры, обе стороны сделки должны предоставить пакет документов для регистрации:
- правоустанавливающие документы на жилье;
- передаточный акт;
- паспорта сторон, всех собственников;
- кадастровый паспорт, экспликация;
- выписка из домовой книги;
- согласие на операцию всех совершеннолетних членов семьи собственника;
- финансово-лицевой счет;
- справка, заверенная нотариусом, что на момент приобретения объекта продавец не был замужем/женат, либо согласие супруга на отчуждение;
- покупатель подтверждает, что на момент составления также не замужем/не женат;
- при необходимости доверенности лиц, действующих от имени собственников.
Составление договора купли-продажи
Основные параметры договорного обязательства указаны выше, но они могут меняться или дополняться сведениями по типу того, продается квартира или доля, как расплачивается покупатель (рассрочка, наличные средства, материнский капитал, ипотека). Сопутствующими документами к бумаге идут акт приема-передачи недвижимости, протоколы разногласий и их согласования.
Предварительный
Если нет возможности сразу оформить договорное соглашение и провести его регистрацию в Едином реестре прав на недвижимость, происходит заключение предварительного соглашения, которое не требует государственного оформления. Вторым вариантом проекта является альтернатива договорам задатка или аванса, чтобы по нему можно было передать покупателю установленную денежную сумму для подтверждения намерений сторон.
Бумаги содержат полный объем условий и обязательств, которые позже станут основой главных. Это договорное соглашение является серьезным, рассматривается судом на равных правах с главным при уклонении сторон от обязательств. На страницах предварительного договора нужно написать пункты:
- сведения о сторонах заключения сделки купли-продажи;
- данные о доверенности;
- точное описание предмета и условий;
- срок заключения, если он не прописан, то законом дается 12 месяцев, при отсутствии оформления обязательства прекращаются, претензии и признание сделки становятся недействительными.
По ипотечному кредиту
Приобретая жилье в ипотеку, заемщик заключает с продавцом соглашение, которое может быть двух- или трехсторонним:
- Двустороннее – заключается между продавцом и покупателем, содержит указания, что жилье приобретается за счет заемных средств банка. Факт купли-продажи и залоговая сделка, на основании которой квартира передается кредитору в качестве обеспечения по кредиту, проходят одновременную регистрацию.
- Трехстороннее – смешанная бумага с элементами об ипотеке и купли-продажи жилья. Третьей стороной является банк-кредитор. Заключить документ можно в отделении банка-заимодателя вместе с подписанием соглашения ипотеки. При оформлении прописываются порядок расчетов, стоимость (не может быть меньше суммы ипотечного кредита), реквизиты сторон, пункт о передаче и приобретения покупателем жилья в залог. Если купить требуется вторичное жилье, продавец на дату заключения сделки должен произвести оплату коммунальных платежей, налогов, прочих расходов.
За наличный расчет
Договор купли-продажи квартиры за наличный расчет считается самой простой бумагой для проведения сделки. Из нюансов можно отметить только указание суммы прописью и составление передаточного акта денег.
В пакет обязательных документов входит расписка о получении средств, а еще паспорта, бумаги на квартиру, подтверждение отсутствие задолженности по платежам. Продавцы обязуются предоставить справку об отсутствии прописанных граждан.
Расчет происходит в момент регистрации.
Если у покупателя нет средств в нужном объеме, можно оформить договор с рассрочкой. При этом в тексте документа следует указать, что квартира продается с отсрочкой платежа, на каких условиях и когда (сроки) покупатель будет вносить денежные средства. Часть денег по договору должна быть оплачена в момент заключения сделки, а какая это будет сумма, зависит от договоренностей сторон.
Долевая собственность
При отчуждении доли в квартире продавец обязан сначала письменно уведомить других собственников, и если никто из них в течение 30 дней не выявит желания купить, можно искать покупателя среди других граждан. В договоре долевой продажи указывается стоимость доли (определяется кадастровой службой), точная площадь продаваемой части жилья. В остальном договор не отличается от других типов.
С материнским капиталом
Договор купли-продажи квартиры, в котором оплатой выступает материнский капитал, содержит обязательные моменты о сумме сделки, сроке погашения, источнике, из которого происходят выплаты. В пункте «Порядок оплаты» указывается номер сертификата, дата выдачи, наименование пенсионного фонда, размер капитала, срок передачи средств по оформленной сделке.
Регистрация документа
Любые права собственности на недвижимое имущество нужно подвергать обязательной государственной регистрации, согласно ГК РФ. После оформления договора нужно обратиться в территориальное отделение Росреестра, которое в течение месяца рассмотрит заявление и передаст права от продавца к покупателю. Для процедуры регистрации установлены правила ведения Единого государственного реестра:
- процесс инициируется на основании заявления, к которому прикладываются документы для регистрации перехода прав;
- в заявлении указывается просьба о регистрации, в комплекте идут документы (узнать список можно на сайте);
- при личном обращении предъявляется паспорт, при действиях по согласию сторон – доверенность, заверенная нотариусом;
- к договору прикладываются техпаспорт, договор, выписка из домовой книги – каждый в двух экземплярах (копия и оригинал);
- стоимость регистрации для физического лица составляет 1000 рублей;
- отказ возможен из-за ошибок в документах, обращения ненадлежащего лица.
Чтобы грамотно составить договор о купле-продажи жилых помещений, можно обратиться в юридическое агентство или риелторскую компанию. Опытные специалисты учтут нюансы сделки, оформят бумаги в соответствии с потребностями клиента. Скачать бланк документа можно и на юридических сайтах или составить самостоятельно, но обязательно дайте проверить такие бумаги специалистам.
Договор купли-продажи недвижимости составляют юристы или риелторы, а еще стороны самостоятельно. При личном заполнении ориентируйтесь на бланки-образцы из интернета или старых договоров.
При оформлении ипотечного кредита на покупку квартиры бумаги составляет банк и продавец либо представители покупателя, действующие по доверенности.
Некоторые ситуации нуждаются в нотариальном удостоверении сделок.
Нотариальное заверение
Согласно законодательству, нотариально удостоверяться должны следующие сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости:
- доля в общей собственности супругов при обременении долей в новостройках;
- распоряжение недвижимым имуществом на условиях опеки;
- отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или ограниченному в дееспособности.
С июня 2016 начал действовать закон, согласно которому запрещено продавать долевую собственность без нотариуса. За его работу взимается государственная пошлина. Она зависит от стоимости объекта и указанной в документе суммы:
- до 1 млн.р. – 1% от суммы, но не менее 300 р.;
- до 10 млн. р. – 10000 р. + 0,75% от суммы свыше 1 млн.р.;
- свыше 10 млн.р. – 77500 р. + 0,5% от суммы свыше миллиона.
Источник: https://sovets.net/13766-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html
