- Покупка квартиры с обременением
- Ипотека
- Аренда
- Рента
- Арест
- Доверительное управление
- Аварийное состояние дома
- Прописанные жильцы
- Как проверить наличие обременения?
- Как снять обременение?
- Снижение рисков при проведении операций с собственностью
- «Опасность» квартиры с обременением
- Как продать и купить квартиру с обременением
- Риски покупки квартиры с обременением в 2018 году – все за и против
- Сущность обременения
- Приобретение ипотечной квартиры
- Условия для совершения сделки
- Основные риски покупателя
- Процедура
- Получение согласия банка
- Внесение денег
- Снятие обременения
- Регистрация права собственности
- Особенности сделки с участием Сбербанка
- Документы для оформления
- Выгодна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке? Как это сделать без риска?
- Что такое квартира с обременением?
- Преимущества
- Недостатки залоговых квартир
- Покупка у заёмщика
- Как купить у банка?
- Риски и их минимизация
- Покупка квартиры с обременением
- Ипотека
- Аренда
- Рента
- Арест
- Доверительное управление
- Аварийное состояние дома
- Прописанные жильцы
- Как проверить наличие обременения?
- Как снять обременение?
- Снижение рисков при проведении операций с собственностью
- «Опасность» квартиры с обременением
- Как продать и купить квартиру с обременением
- Риски покупки квартиры с обременением в 2018 году – все за и против
- Сущность обременения
- Приобретение ипотечной квартиры
- Условия для совершения сделки
- Основные риски покупателя
- Процедура
- Получение согласия банка
- Внесение денег
- Снятие обременения
- Регистрация права собственности
- Особенности сделки с участием Сбербанка
- Документы для оформления
- Выгодна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке? Как это сделать без риска?
- Что такое квартира с обременением?
- Преимущества
- Недостатки залоговых квартир
- Покупка у заёмщика
- Как купить у банка?
- Риски и их минимизация
Покупка квартиры с обременением
Обременение – обстоятельство, ограничивающее имущественные права собственника недвижимости в связи с наличием подобных прав у другого лица или организации. Любое жилье с ограничениями считается обремененным. Источником возникновения обременения является договор, вступивший в силу судебный акт или соглашение лиц. Наиболее часто встречаются следующие виды обременения:
- ипотека;
- аренда;
- рента;
- арест;
- доверительное управление;
- аварийное состояние дома;
- наличие прописанных жильцов.
Ипотека
Для приобретения квартиры в ипотеку будущий собственник занимает средства у банка, при этом кредитор должен быть уверен, что получит свои деньги с причитающимися процентами. В этом случае приобретенная недвижимость становится залогом, что и ограничивает имущественные права владельца.
Аренда
Сложности возникают в ситуации, когда квартиру сдают постояльцам, особенно на длительный срок. Новый владелец жилья не может вступить в свои права, пока арендаторы не покинут квартиру.
Рента
По условиям договора ренты одно лицо выплачивает другому денежные средства или оказывает иную помощь на протяжении определенного срока, часто пожизненно, после чего право собственности на жилье переходит к плательщику ренты. В этом случае продажа недвижимости другому лицу исключается. Проблем может возникнуть при пявлении наследников, решивших оспорить договор ренты.
Арест
Арест на жилье накладывается государственным органом по решению суда в качестве гарантии выплаты долга собственником жилья.
Это самый сложный вид обременения, поскольку повлиять на ситуацию со стороны возможности нет. Причиной может стать:
- долг по ипотеке,
- задолженность по коммунальным платежам,
- иная задолженность собственника,
- решение имущественных вопросов между супругами,
- исковое заявление об ущербе,
- долг собственника как руководителя юридического лица и другие причины.
Доверительное управление
В ситуации, когда существует необходимость совершения каких-либо юридических действий, собственник может передать часть своих полномочий другому лицу, выступающему в роли доверительного управляющего.
При этом право собственности не устраняется, но ограничивается. По договору ответственность за юридически значимые действия возникает у временного управленца.
Таким образом, смена собственника квартиры до истечения срока договора не является возможной.
Аварийное состояние дома
Обременение накладывается на строения в аварийном состоянии решением специальной комиссии после составления соответствующего акта. Продать квартиру в таком доме по закону нельзя.
Прописанные жильцы
Если продавец квартиры занимал квадратные метры не в одиночку, возможны некоторые нюансы с проживающими на этой площади жильцами. В п. 2 ст.
31 Жилищного кодекса РФ говорится о равных правах на пользование жилплощадью у собственника и прописанных членов его семьи. Право пользования прекращается, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ в момент появления нового собственника.
Но происходит это не автоматически, а после обращения новым владельцем в суд. Необходимо также учитывать и категорию лиц, которых выписать никак нельзя.
К ним относят отказавшихся от приватизации и тех, кто получил право пользования согласно «завещательному отказу».
Как проверить наличие обременения?
Перед подписанием договора купли-продажи необходимо убедиться в отсутствии обременения на квартиру. Для этого можно сделать запрос в ЕГРН — «Единый государственный реестр недвижимости».
Обратиться в указанное учреждение лучше лично. За документ придется заплатить 250 руб. Чтобы установить необходимую информацию, обратим внимание на пункт 4 полученной справки.
При отсутствии обременения там будет указано «не зарегистрировано».
Запись «Залог, весь объект» означает, что квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой. Получить информацию можно и на сайте Росреестра, который пополняется службой ЕГРН.
Сведения могут приходить с опозданием, поэтому более надежным способом будет обращение непосредственно в отделение реестра.
Кроме того, стоит связаться со службой БТИ, специалист которой должен будет убедиться, что незаконной перепланировки не проводилось.
Будущему собственнику нужно изучить домовую книгу, из которой будет известно прописаны ли несовершеннолетние дети или другие члены семьи продавца.
Как снять обременение?
Вопрос снятия обременения решается устранением причин, которые к нему привели.
- Если квартира в ипотеке, долг переоформляется на будущего собственника, или средства выплачиваются банку. Оформить сделку лучше с помощью нотариуса при согласии всех трех сторон. Для обращения к кредитору потребуются паспорта всех владельцев недвижимости, заявление и документ, позволяющий установить право собственности. В банке следует запросить письмо «О полном исполнении кредитных обязательств заемщиком» в случае погашения задолженности. Добросовестный кредитор поможет снять обременение бесплатно.
- В случае, когда жилье арендуется постояльцами, нужно внимательно изучить договор и уточнить, за какой период была внесена арендная плата. В лучшем случае срок аренды закончится, и жильцы покинут дом самостоятельно. В худшем случае для выселения придется обратиться в судебную инстанцию.
- Если рентаполучатель более не намерен передавать свою собственность другой стороне или финансовая и иная помощь больше не требуется, договор ренты расторгают. В этом случае собственник может воспользоваться всем объемом имущественных прав.
- Если обременение возникло в результате ареста, операции с недвижимостью не будут проводиться до устранения его причин. Арест может быть снят только после соответствующего разбирательства случая его возникновения и только тем органом, который послужил его источником. После завершения разбирательства, оплаты долга и возможных штрафов обременение будет снято.
- Обременение, возникшее в результате заключения договора доверительного управления, устраняется с завершением срока действия соглашения. Если срок не указан, договор можно расторгнуть только при согласии обеих сторон или в случае смерти доверительного управляющего.
- Прописанные жильцы – один из самых сложных вариантов ограничения прав собственника. Новый владелец может выписать их по решению суда, либо в добровольном порядке. Однако, нельзя выписать человека, отказавшегося от приватизации жилья или пользующегося жилплощадью на основании «завещательного отказа», как это говорилось выше. Последнее значит, что составивший завещание обязует наследников предоставить лицу право пользования собственностью. Подобные категории лиц могут покинуть квартиру только по собственному желанию. При этом квартиру теоретически можно продать или подарить, но право пользование останется за указанным лицом.
После устранения всех причин обременения необходимо обратится в отделение службы по регистрации объектов недвижимости (ФСГР) с пакетом документов, подтверждающих имущественные права собственника, ликвидацию причин обременения и соответствующим заявлением.
Снижение рисков при проведении операций с собственностью
Снизить уровень риска покупатель может, получив всю возможную информацию о приобретаемом жилье из разных инстанций.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит изучить выписку из ЕГРН, домовую книгу и другие документы, имеющиеся в наличии у продавца. Собственник со своей стороны должен минимизировать возможность возникновения обременения, исходя из актуальных условий. Часто покупатель сам оказывает помощь в устранении ограничений собственника для своей выгоды.
«Опасность» квартиры с обременением
Обременение существенно ограничивает права на распоряжение имуществом владельца. Не устраненная до этапа продажи причина обязательно возникнет в перспективе, когда для решения вопроса потребуется большее количество денег, сил и времени.
Новый владелец может обратиться в суд, по решению которого сделку признают недействительной. Судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет, при этом ответственный за ситуацию понесет убыток на сумму средств, затраченных на проведение заседаний.
Проще и выгоднее решить спорные вопросы до оформления сделки купли-продажи.
Как продать и купить квартиру с обременением
Смена собственника возможна только после снятия всех ограничений, наложенных на жилплощадь, поэтому не стоит утаивать нюансы от покупателя. Оформление сделки лучше доверить профессионалу (юристу или риэлтору), который составит индивидуальный договор с учетом всех «подводных камней».
При совершении юридически значимых действий важно правильное оформление всех этапов сделки и наличие документов, подтверждающих «чистоту» квартиры. Часто приобретение такой квартиры объясняется ее более низкой ценой. В случае любого обременения не стоит преувеличивать трудности.
При условии грамотного подхода сделка будет реальной и выгодной для обеих сторон.
Источник: https://lawhelp.center/kvartira/pokupka/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html
Риски покупки квартиры с обременением в 2018 году – все за и против
Жилье, находящееся под обременением, не может быть продано или подарено по закону.
Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов.
Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге.
Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.
Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита.
У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью.
Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.
Сущность обременения
Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность.
При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими.
При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.
Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства.
Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества.
Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.
Приобретение ипотечной квартиры
Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью.
Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры.
Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.
Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:
- Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
- Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
- Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.
Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.
Условия для совершения сделки
Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.
Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:
- Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
- Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.
Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.
При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.
Основные риски покупателя
Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.
Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.
В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки.
Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.
При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.
Необходимо учитывать и иные риски:
- Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
- Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
- Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.
Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.
Процедура
Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:
- Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
- Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
- Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
- Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
- Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
- Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
- Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
- Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.
Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.
Получение согласия банка
Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки.
Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их.
Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.
Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.
Внесение денег
Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.
Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства.
Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора.
В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.
Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:
- Один на имя продавца.
- Второй на счет банка.
После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.
Снятие обременения
При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.
А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.
Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.
Регистрация права собственности
Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.
Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:
- Договор купли-продажи.
- Кредитное соглашение.
- Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
- Паспорт нового собственника.
Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.
Особенности сделки с участием Сбербанка
Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок.
Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи.
В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.
Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.
Документы для оформления
Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:
- Паспорт гражданина РФ.
- Свидетельство о браке/разводе.
- Свидетельства о рождении детей.
- Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
- Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
- Выписку из трудовой книжки.
- Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.
Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.
Источник: https://pravo.estate/kvartira/ipoteka/kvartira-s-obremeneniem/
Выгодна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке? Как это сделать без риска?
На сегодняшнем рынке недвижимости возникает множество ситуаций, которые отличаются от обычных сделок купли-продажи.
Покупка квартиры с обременением по ипотеке – один из таких вариантов.
При этом такая сделка для потенциального покупателя может быть как выгодной, так и рискованной.
Так что, перед тем, как купить ипотечную квартиру у банка, необходимо грамотно просчитать все возможные варианты развития событий.
Что такое квартира с обременением?
Итак, вы задумали (или вам это предложили) купить жилое помещение, на которое наложено обременение. Хорошо, если вы об этом узнаете задолго до сделки, чтобы избежать непредвиденных неприятностей.
Для начала выясним, что такое обременение по ипотеке. Ипотека – это способ приобретения жилья путём получения в банке целевого кредита на определённых условиях.
Читайте нашу статью о том, какие бывают сложности при снятии обременения после погашения ипотеки по ссылке.
Человек получает кредит, платит первоначальный взнос и заселяется в квартиру. И после этого он обязан ежемесячно выплачивать в банк определённые кредитные взносы, чтобы погасить задолженность, разумеется, с процентами. Обычно процент выплат затягивается на годы (как правило, от 10 лет и больше) и строго регламентирован.
За это время заёмщик имеет полное право проживать на полученных квадратных метрах и прописывать туда родственников, но продавать, сдавать или обменивать жильё он не имеет права. Это и называется обременением.
Но возможны ситуации, когда заёмщик не имеет возможности выплачивать кредит через какое-то время. Тогда это жильё можно выставить на продажу. Квартира находится в залоге у банка, следовательно, процедура купли-продажи осуществляется с его ведома.
Новый покупатель обременённого жилья выплачивает банку оставшеюся часть долга и ту сумму заёмщику, которую он уже оплатил. Впрочем, расчёт с заёмщиком – дело договорное, здесь можно и поторговаться, если позволяют обстоятельства.
А вот банк в большинстве случаев будет неумолим и свою часть выплаты не снизит, но может рассрочить эту выплату опять же в форме кредита.
Такие квартиры еще называют залоговой недвижимостью и их часто продают банки, после выселения жильцов, которые не смогли вносить платежи вовремя. Существует целый рынок подобной недвижимости, где цены заметно ниже не обремененных ипотекой квартир.
Преимущества
Можно, конечно, задаться вопросом – к чему такие сложности, если можно просто купить нужную квартиру на рынке безо всяких дополнительных договоров?
Однако некоторые покупатели специально ищут именно варианты с обременением, потому что такая сделка имеет ряд преимуществ:
- её обязательным участником является банковское учреждение; это гарантирует чистоту сделки и правильность оформления документов;
- обычно продавец стремится быстрее избавиться от ипотеки, чтобы покончить с ежемесячными взносами; поэтому цена квартиры, как правило, снижается;
- на жильё не могут претендовать третьи лица, так как банк фактически являлся его собственником после заключения сделки;
- квартира обычно не требует ремонта, так как аварийное и ветхое жильё ипотеке не подлежит;
- сделка проходит под контролем и при участии банка, поэтому оформляется финансово грамотно и маскимально прозрачно для всех сторон.
Недостатки залоговых квартир
Плюсы и минусы сделки определяются целями покупки.
Если это не первое или не основное жилье, а купленное на продажу или для аренды, то некоторые недостатки могут быть не актуальны для вас:
- разнообразие залоговой недвижимости заметно меньше, чем на рынке свободных новостроек и вторичек; не всегда можно найти квартиру в желаемом доме или районе;
- оформление таких сделок требует большого количества документов и обязательств; как правило, такая покупка требует больше времени, чем обычное приобретение;
- обременение может не сниматься банком ещё определённое время, вплоть до полного завершения финансовых операций; поэтому вы не сможете сдать, обменять или обменять купленную квартиру некоторое время;
- до полной выплаты кредита, если вы его переоформили, вас периодически могут проверять работники банка, чтобы определить ваше материальное положение и наличие постоянной работы.
Дорогой читатель! Каждый случай имеет индивидуальный характер.
Если статья не решает вашу проблему или вы желаете узнать подробности — обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.
Это просто и совершенно бесплатно!
Покупка у заёмщика
Чтобы купить квартиру, которая находится в залоге, необходимо соблюдать определённую последовательность действий, где каждый новый шаг оформления будет юридически обоснован:
- первоначально необходимо обязательно заключить предварительный договор купли-продажи с заёмщиком; это необходимо для того, чтобы продавец-заёмщик не изменил условия продажи уже в процессе оформления части документов и получения части денег;
- покупатель вносит продавцу задаток в виде оставшегося долга заёмщика банку;
- банк считает сделку по ипотеке законченной и снимает с жилья обременение;
- продавец и покупатель заключают уже обычный договор купли-продажи жилья.
Каждый шаг, особенно заключение предварительного договора, необходимо заверять у нотариуса, так вы оградите себя от неправильного составления документов и возможного мошенничества. Хотя оно при таких сделках встречается редко.
Если же сделка заключается в форме передачи одной ипотеки на другую, нужно обязательное участие банка, его согласие и подписание соответствующего соглашения.
Как купить у банка?
Продажа залоговой недвижимости банками — хорошо отработанная процедура. Этот способ считается самым безопасным. Но проходит под жёстким банковским контролем:
- сначала покупатель открывает 2 банковские ячейки; в одну кладётся сумма оставшегося заёмщиком долга, в другую – сумму, оговорённую с продавцом;
- банк выдаёт справки-подтверждения этих операций;
- с продавцом заключается договор купли-продажи;
- деньги из ячеек соответственно переводятся банку и продавцу;
- банк снимает обременение;
- сделка оформляется окончательно в реестре.
Риски и их минимизация
Любая имущественная сделка содержит определённое количество рисков. Например, покупатель может опрометчиво поторопиться с оплатой ипотечного долга продавца, а тот внезапно откажется от сделки.
Или, наоборот, продавец уже продаст квартиру, а банковскую задолженность ему не погасят. И в результате он остаётся и с долгом по ипотеке, и без квартиры.
Такие нюансы легко исключаются, если сделку сопровождает грамотный юрист.
Следует учесть и то, что обременение квартиры может быть представлено в форме:
- сервитута; внезапно объявляется ещё один собственник здания или земли вокруг него;
- наличия договора найма; может так случится, что кто-то нанимает жильё у продавца, несмотря на контроль банка; выселить таких нанимателей по закону нельзя, вплоть до окончания их договора по найму;
- имущественный арест; за квартиру может быть большая задолженность коммунальных платежей;
- аренда жилплощади; кто-то может её уже арендовать, о подобных договорах нужно узнать заранее;
- аварийность жилья; если износ дома превышает 70 %, его продажа не разрешается;
- в квартире могут быть прописаны лица, которых нельзя выписывать и выселять без их согласия, например, инвалиды 1 группы.
Минимизировать подобные риски можно путём исключения подобных вариантов за счёт тщательного изучения документации.
Обязательно перед потенциальной покупкой возьмите справку о жилье в Едином Госреестре и справьтесь в налоговой о наличии найма или аренды.
Можно ли купить квартиру находящуюся в ипотеке без риска потерять деньги? Из вышесказанного видно, что покупка квартиры на подобных условиях не содержит большого риска, если её оформлять грамотно. Зато при этом вы можете заплатить за жильё гораздо меньше его рыночной стоимости.
Не нашли ответ на свой вопрос? Проконсультируйтесь бесплатно!
Обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.
Мы поможем решить ваш вопрос совершенно бесплатно.
Источник: https://vseodome.club/ipoteka/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html
