- Обманутые дольщики: что будет в 2018 году
- Динамика роста количества обманутых дольщиков
- Буквы закона в защиту обманутых дольщиков
- Что ожидать обманутым дольщикам в 2018 году?
- Лучшие советы для обманутых дольщиков
- Как люди попадают на удочку мошенников
- Права участников
- Как государство защищает дольщиков
- Законодательство
- Взыскание неустойки с застройщика
- Порядок взыскания
- Вывод
- Что делать дольщикам обманутым застройщиком: куда можно обратиться и какие пути решения существуют
- Серые схемы
- Нарушение сроков
- Временные трудности
- Банкротство
- Очередность действий
- Мошенничество
- Суд
- Способы защиты прав
- Затягивание сроков сдачи объекта
- Ненадлежащее качество произведенных работ
- Банкротство либо ликвидация компании-застройщика
- Обманутые дольщики
- Риски при участии в долевом строительстве
- Регистрация в реестре обманутых дольщиков
- Другие методы борьбы для обманутых дольщиков
- Обманутые дольщики: что будет в 2018 году
- Динамика роста количества обманутых дольщиков
- Буквы закона в защиту обманутых дольщиков
- Что ожидать обманутым дольщикам в 2018 году?
- Лучшие советы для обманутых дольщиков
- Как люди попадают на удочку мошенников
- Права участников
- Как государство защищает дольщиков
- Законодательство
- Взыскание неустойки с застройщика
- Порядок взыскания
- Вывод
- Что делать дольщикам обманутым застройщиком: куда можно обратиться и какие пути решения существуют
- Серые схемы
- Нарушение сроков
- Временные трудности
- Банкротство
- Очередность действий
- Мошенничество
- Суд
- Способы защиты прав
- Затягивание сроков сдачи объекта
- Ненадлежащее качество произведенных работ
- Банкротство либо ликвидация компании-застройщика
- Обманутые дольщики
- Риски при участии в долевом строительстве
- Регистрация в реестре обманутых дольщиков
- Другие методы борьбы для обманутых дольщиков
Обманутые дольщики: что будет в 2018 году
В стране в последние десятилетия стабильно растет количество граждан, заплативших за жилье на стадии «котлована» и не дождавшихся заселения. Этих людей волнует вопрос о том, что будет с обманутыми дольщиками в 2018-году? Есть ли шанс на достраивание замороженных объектов или на возврат вложенных средств?
Долевое строительство – единственное решение жилищной проблемы для тех, кто не имеет возможности приобрести недвижимость за наличные деньги или оформить ипотечный кредит. Такой способ покупки жилья появился в 1980-годах в Европе.
В разгар кризиса 1990-годов эта тенденция вжилась и в российскую реальность. Начиная с тех времен, и по настоящее время система работает со значительными пробелами: не все покупатели дожидаются заселения в заветную квартиру. Количество обманутых дольщиков имеет тенденцию постоянно увеличиваться.
Следует учитывать, что информация о количестве обманутых покупателей существенно разнится. На различных крупных информационных источниках приводятся цифры от 35 000 до 95 000 человек.
Однако согласно данным Общероссийского Объединения граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, количество жертв доходит до 2 миллионов человек. По их мнению, при подсчете необходимо учитывать количество несовершеннолетних детей и иждивенцев, находящихся на попечении у дольщиков.
Ведь Конституция РФ гарантирует всем жителям страны одинаковое право на жилье. А права детей и иждивенцев являются производными от прав их попечителей.
Динамика роста количества обманутых дольщиков
По различным данным, на начало 2015-года количество пострадавших от произвола недобросовестных застройщиков достигло около 100 000 человек. Они являлись покупателями 510 объектов по всей стране. К концу того же года было возбуждено 546 уголовных дел в отношении застройщиков по факту мошенничества.
К началу 2016-года официальные данные говорят о 85 000 граждан, отчаянно ждущих завершения более 800 застроек. К концу этого года официальные власти сообщили о сокращении количества до 38 000 человек.
Буквы закона в защиту обманутых дольщиков
Приобретая недостроенное жилье, ни один дольщик не может быть застрахован от плачевного исхода. На ранних стадиях реализации подобных проектов в стране причиной опасности было отсутствие законодательной базы, способной гарантировать защиту прав обманутых дольщиков 2018.
Но по мере обострения ситуации этот вопрос начал рассматриваться властями. С 01.04.2005 внедрен Федеральный Закон №214, призванный урегулировать взаимодействие дольщиков и застройщиков в правовом поле.
Однако этот закон смог решить проблему лишь частично.
Отрицательную роль в реализации прав обманутых дольщиков сыграл и тот факт, когда участники сделок находили обходные пути и дольщики снова оказывались вне защиты закона.
Проблема снова обрела масштабы в 2013-2014-годах. По различным данным, на этот период по стране насчитывалось более 120 000 обманутых дольщиков. Эти факты заставили Госдуму снова рассмотреть вопрос об ужесточении ответственности застройщиков.
Результатом обсуждения стали поправки в закон №214, состоящие из двух частей. Первый блок касался страховых компаний, участвующих в проектах долевого строительства. Теперь размер их собственного капитала должен быть не менее 1 миллиарда рублей вместо прежних 400 миллионов.
Также выдвигалось ряд требований к их финансовой устойчивости перед Центробанком.
Второй блок выдвигает более жесткие требований к застройщикам. Их собственные средства должны составлять более 5% от общей стоимости долевого проекта. Если это условие невыполнимо, то взнос поручителей вкупе с собственными средствами застройщика должен быть не менее 1 миллиарда рублей. По правилам нового закона, на рынке осталось 5 компаний из 19 действующих.
Также сначала 2016-года создана единая база данных для регистрации граждан, завершения «замороженных» проектов.
Что ожидать обманутым дольщикам в 2018 году?
Последние новости гласят, что в предстоящем году Правительство обещает свести количество пострадавших от недобросовестных застройщиков до нуля. Однако обманутые дольщики не питают особых иллюзий, так как ранее неоднократно были озвучены подобные обещания.
Тем не менее, защита прав обманутых дольщиков в 2018-году будет базироваться на следующих мерах:
- Еще в 2016-году властями инициирована идея о создании компенсационного фонда. Фонд должен был содействовать завершению строительства, если застройщик по объективным причинам не сможет выполнить свои обязательства перед дольщиками. Однако по причине отсутствия четкого механизма действия и критериев оценки платежеспособности застройщиков, запуск работы фонда отложен на вторую половину 2017-года. В настоящее время фонд уже работает и намерен продолжать активные действия в 2018-году;
- Законодательная власть намерена продолжать разрабатывать законы, ужесточающие ответственность застройщика. В частности, рассматривается возможность введения третьего лица – предположительно банковского учреждения. Третье лицо будет контролировать счета, на которых размещаются взносы дольщиков. Также банк может профинансировать застройщика, если тот окажется в трудном материальном положении;
- Рассматривается возможность минимизировать демпинг со стороны застройщиков. Известны случаи, когда компании в гонке за количеством дольщиков, предлагали необоснованно низкие цены. Это приводило к тому, что в итоге собранных средств оказалось недостаточно для достраивания объекта.
Несмотря на активную работу властей в этом направлении, долевое строительство остается рискованной мерой. Следует учитывать, что строительные компании также не застрахованы от экономических потрясений и банкротства. Доля риска минимизируется, но сохраняется.
Гражданам рекомендуется внимательно относиться к участию в различных проектах. В этих целях создан реестр недобросовестных строительных компаний, находящийся на специально созданном сайте.
Смотрите также видео о том, как не стать обманутым дольщиком:
Источник: https://2018god.net/obmanutye-dolshhiki-chto-budet-v-2018-godu/
Лучшие советы для обманутых дольщиков
Информация о квартирных аферах с каждым годом все чаще всплывает в СМИ. Что касается обманутых дольщиков, то это тоже не редкость.
«Недострой» и «долгострой», наверное, чаще можно наблюдать чем готовые объекты, куда реально заселились люди.
Участники должны знать, что их защищает государство и понимать свои права в борьбе с недобросовестным застройщиком, однако, самая первая помощь для них – это они сами.
Как люди попадают на удочку мошенников
Обманутыми участниками долевого строительства становятся в том случае, когда компания, взявшая на себя обязательства возвести дом в срок и передать долю объекта для получения на него права собственности, нарушает все договоренности, указанные в документах.
Случаи, когда чаще всего попадаются на такие уловки:
- Заключение незаконных инвестиционных договоров. Закладывается фундамент, начинается строительство, дольщики исправно платят на протяжении 2-3 лет. Когда объект уже вот-вот будет готов, организация подает в суд о признании договоров недействительными. На данном этапе квартиры уже значительно дороже, а значит, компания-мошенник получает выгоду. Да, в суде они зачастую выигрывают, так как документы изначально составлены с той целью, чтобы их можно было оспорить. Дольщики в итоге могут рассчитывать только на возврат вложенных за прошедшие года средств.
- Продажа квартир, которые не существуют вовсе. Имеется в виду, что дом возводится и даже ДДУ могут быть вполне законными, а вот недвижимость не получается, так как участок под строительство имеет абсолютно другое целевое назначение. В данной ситуации обман куда более серьезный, ведь вернуть вложенные средства практически невозможно, и такие здания просто сносятся.
- Реализация жилплощади, предназначенной другим людям. Застройщик перепродает квартиры, отведенные органам муниципалитета, инвесторам. Подобное распределение происходит всегда, независимо от того, кто является строительной организацией. Доступ к подобной информации имеет только сам застройщик, инвестор и органы муниципальной власти. В итоге первые и вторые могут продавать то, что им реально не принадлежит.
- Банкротство. Как бы закон ни защищал дольщиков, но у компании есть много вариантов, как, попадая под процедуру банкротства, их успешно вывести. Самая распространенная махинация – это передача полномочий другой организации. Она, естественно, не обязана отвечать перед участниками долевого строительства.
- Долгострой. Застройщик затягивает со сдачей объекта, и недовольные дольщики требуют неустойку. Иногда они перестают бороться и просто отказываются от своих прав, совершают расторжение договора, возвращая себе уже внесенные средства. Учитывая, что приобреталась квартира на 20-30% дешевле, строительная компания остается в выигрыше и, спустя время, продает уже готовые, за высокую цену.
Махинаций, на самом деле, куда больше и распознать их становится сложнее, ведь недобросовестные дельцы уже знают, как уйти от ответственности.
Права участников
Первое и главное право дольщика – это свободный доступ к информации о возводимом объекте. Участникам долевого строительства должны быть предоставлены финансовые отчеты, которые помогут понять, справляется ли компания со взятыми на себя обязательствами.
В договоре, подписываемым обеими сторонами, дольщику, в первую очередь, необходимо обратить внимание на следующие пункты:
- Компенсация и возврат денег.
- Действия, в случае возникновения задержек со сдачей, то есть порядок взыскания неустойки.
Важно! Возможность получить хотя бы какую-то компенсацию, возможно, если ДДУ зарегистрирован в Росреестре. Это требование закона, который и защищает права дольщиков.
Самая распространенная ситуация – банкротство застройщика. В этом случае у участника также есть права и полномочия. Самое выгодное решение – это создание жилищно-строительного кооператива. Фактически вчерашние дольщики становятся застройщиками, которые будут контролировать процесс и сами же отвечать за сдачу объекта.
Что касается обмана, когда в эксплуатацию пытаются сдать откровенную халтуру, и квартира не отвечает заявленным критериям качества, то у членов ДУ также есть права. Они могут потребовать:
- Устранить недочеты за счет строительной компании с выплатой возмещения.
- Уменьшить стоимость договора, соразмерно понесенному ущербу в результате ухудшения качества недвижимости.
- Если сорваны сроки, то участник имеет право требовать уплату неустойки.
С недавних пор были приняты поправки в законе, которые теперь дают больше преимуществ обманутым дольщикам, и пострадавшие лица вносятся в специальный реестр. Причем к таковым будут относить всех участников, застройщик которых затянул сроки сдачи более чем на 9 месяцев.
Как государство защищает дольщиков
Следует детальнее рассмотреть поправки к закону о долевом строительстве, и что они дают членам ДУ. Основное преимущество – это создание компенсационного фонда. В него каждый застройщик обязан отчислять 1,2% от стоимости возводимого объекта. За счет того, что объекты все же вводятся в эксплуатацию, сумма будет накапливаться.
В случае, если какая-то компания прогорит или обанкротится, дольщикам вернут деньги из этого фонда, или его ресурсами все же возведут жилье, тем самым исправив неисполнение обязательство недобросовестного застройщика. Процент, вероятно, будет меняться, но это не планируют делать чаще 1 раза в год.
Важно! Те новостройки, что не были сданы в эксплуатацию до 2017 года, не будут достраиваться за счет фонда. В этом случае защита прав дольщиков только в их руках.
Кроме того, поправки коснулись и требований к самим строительным организациям, в первую очередь – это касается собственных средств для обеспечения работы по возведению объекта, которых должно быть минимум 10% от общего объема.
Данные ужесточения помогут в борьбе с нерадивыми застройщиками, но при этом приведут к росту цен на строительном рынке, так как компании будут вынуждены «отбивать» те самые проценты. К тому же есть риск, что средства фонда начнут расходоваться не только по целевому назначению.
Законодательство
На данный момент основным является федеральный закон № 214, который вступил в силу в 2005 году, именно в него не так давно были внесены изменения. Участников ДУ могут заинтересовать следующие пункты:
- Допустимая форма договора.
- Регулировка отношений касательно привлечения средств для участия в долевом строительстве.
- Регламентация вложения средств физическими лицами.
- Порядок контроля деятельности застройщика.
Кроме того, регулирует правовые отношения в сфере долевого строительства:
- ФЗ № 161.
- ФЗ № 218.
- ФЗ № 127.
Взыскание неустойки с застройщика
Пеня – это денежная компенсация за невыполнение строительной компанией своих обязательств перед дольщиками. Для самого участника выгодно, чтобы размер возмещения был прописан в ДДУ.
Важно! Неустойка не может быть меньше оговоренной в законе суммы. Она составляет 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Пени начинают начисляться, когда нарушены сроки сдачи дома в эксплуатацию.
Случается, что ввод дома в эксплуатацию происходит не по вине застройщика, а по независящим от него причинам. В таком случае, его право и обязанность за 60 дней до даты сдачи объекта, сообщить об этом члену ДУ. При этом дольщиков заставить согласиться или отказаться на такое условие, не могут.
Порядок взыскания
На данный момент по закону предусмотрено 2 варианты получения неустойки:
- Досудебное решение.
- Судебный иск.
В первом случае, предпринимается попытка мирного решения проблемы. В виде заказного письма строительной организации направляется уведомление. В нем выдвигается простое требование – выплатить неустойку.
Обязательно следует приложить расчеты, согласно сроку и ставке рефинансирования на момент обращения. А также указать пункт ДДУ, по которому, возможно, такое взыскание.
Дольщик может попросить о возмещении убытков, возникших из-за невозможности жить или сдавать в аренду недвижимость. Этот механизм решения выгоден для обеих сторон по ряду причин:
- Дольщик получает компенсацию без лишней волокиты.
- Застройщику не придется возмещать судебные издержки. Стоит заметить, что в большинстве случаев, при рассмотрении подобных дел, суд становится именно на сторону обманутого участника долевого строительства.
Бывают ситуации, когда застройщик не спешит в добровольном порядке оплачивать неустойку. В таком случае, можно смело подавать иск в суд. Кроме компенсации, дольщик вправе запросить и моральный ущерб, конечно, он, должен быть, четко обоснован и подкреплен фактами. Составление иска происходит согласно ст 311 и 312 ГК РФ.
Хотя в таких делах чаще всего выигрывает истец, запрашиваемую им сумму могут уменьшить до 50%, если найдутся основания. Как правило, застройщикам удается доказать, что не по их вине произошла просрочка.
Проблематично получить и моральный ущерб, поскольку сложно предоставить реальные факты страдания дольщика или членов его семьи от того, что квартиру им вовремя не дали.
Вывод
Обманутых участников в последние годы стало очень много, собственно с этим и связаны изменения в законе в сфере долевого строительства. Внесенные коррективы должны защитить права дольщиков и не оставить их без крыши над головой.
Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/luchshie-sovety-dlya-obmanutyh-dolshchikov
Что делать дольщикам обманутым застройщиком: куда можно обратиться и какие пути решения существуют
Несмотря на принятие нового федерального закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, усиление контроля властей за деятельностью фирм, осуществляющих строительство многоэтажек с привлечением капитала будущих приобретателей, проблема дольщиков в нашей стране стоит достаточно остро. Определимся, как не дать себя обмануть и что делать, если все-таки попались “на удочку” мошенников.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
+7 (499) 703-52-27
Это быстро и бесплатно!
Серые схемы
Сегодня существует большое множество схем и форм заключения соглашений с участниками долевого строительства. Нерадивые застройщики используют их, чтобы избежать ответственности или в силу только им понятных причин в то время, как страдают приобретатели жилья.
Из наиболее популярных форм обмана, например, предварительная продажа квартиры.
Этот договор представляет собой первоначальный документ, который заключается лишь на этапе возведения многоэтажки, а после этого должна быть написана основная бумага. ГК в ст.
429 дает указание на необходимость одной из сторон позже проявить инициативу и отправить в адрес оппонента предложение на заключение основной бумаги.
Нередки случаи, когда в ответ на такое предложение следует тишина. А по сути, если документ не написан, то и последствий невыполнения обязательств не может быть применено никаких. Более того, если упустить окончание периода действия первой бумаги, и не заявить требований, то соглашение будет считаться расторгнутым.
Еще одним популярным способом привлечения инвесторов является продажа векселей. В этой ситуации, по логике, по завершению стройки покупатель жилья расплачивается векселем, приобретенным до этого у застройщика. Естественно, этого обмена может и не произойти, а защиты, как у дольщика, у такого приобретателя уже не будет.
Нарушение сроков
Оговоренные выше ситуации разрешаются совершенно иным путем, чем будет описываться ниже. Рассказанные варианты решения проблемы действительны только для инвесторов, заключивших договор долевого строительства.
Если у покупателя «долевки» существует ощущение, что дом не сдастся в срок, да и вообще, стройка уже не ведется, он может воспользоваться несколькими возможными решениями своей проблемы. А зависеть они будут от причин таких нарушений. Иными словами, для начала нужно разобраться является ли дольщик обманутым.
Временные трудности
Если многоэтажка активно возводилась, но на каком-то этапе строительство остановилось, то не следует обращаться сразу во все инстанции. Первое, что нужно сделать — отправить запрос в адрес второй стороны сделки с просьбой разъяснить причины остановки.
Нередки ситуации, когда заминка временная, связанная с погодными условиями, с особенностями возведения жилого дома на определенной почве и т.д.
Это можно сделать самостоятельно или собрать инициативную группу и от имени всех участников составить документ. Лучшим вариантом будет или принести ее в офис компании лично и попросить проставить печать и подпись у принимающего сотрудника на другом экземпляре документа, который останется у вас.
Или воспользоваться услугами Почты России и отправить его письмом, но обязательно с уведомлением, чтобы на руках был документ, подтверждающий получение бумаги, или если она не доставлена доказательство, того что офис не работает.
Существуют ситуации, когда на этапе получения разрешения на сдачу объекта в эксплуатацию у застройщика возникают сложности в связи с отказом органов власти.
В этой ситуации логичнее будет привлечь властей соответствующего региона к этой проблеме, чтобы выяснить носит ли отказ мотивированный характер или имеется момент бюрократических проволочек.
Так дольщики могут помочь не только себе в получении желанных метров, но и застройщику.
Нередки ситуации, когда сам продавец выступает в роли потерпевшего, наткнувшись на недобросовестных подрядчиков, не исполняющих сроки вовремя, или выполняющих работу с нарушениями. Существует вероятность, что в этот момент ведется судебная тяжба между ними и в результате решения дела строительство должно возобновиться.
Банкротство
Если в офисе никто не подходит к телефону, письма не доходят, и информации никакой не поступает, однозначно, что дело не во временных трудностях, но и тут есть два варианта.
Застройщик может быть признан банкротом. В этом случае, нужно обратиться к закону “О несостоятельности” и изучить возможные варианты поведения. Коротко они выглядят так.
Для того, чтобы наступили последствия банкротства, организация или любой кредитор должны обратиться в арбитражный суд для признания субъекта, невыполняющего в течение 3 месяцев обязательств, несостоятельным.
То есть, если вы писали, например, застройщику, просили расторгнуть договор и вернуть вложенные деньги или нашли сотрудников этой фирмы, которые не получали заработную плату, все месте или в отдельности можно заявиться с таким требованием.
Если об этом позаботился уже кто — то другой, то нужно определить проходил ли процесс с указанием на особую категорию банкрота и на какой стадии находится дело о признании застройщика банкротом.
Дело в том, что застройщикам посвящен отдельный параграф No 7 в 9 главе указанного выше закона и, соответственно, имеет свои особенности. Из этого следует, что кредиторы будут иметь дополнительные способы защиты своих прав, предусмотренные этим правовым актом и 214 ФЗ от 30.12.2004.
Если указаний на то, что рассматриваемый субъект принадлежит к особой категории не дано, то кредиторам стоит обратиться в государственный орган, регулирующий деятельность организаций, занимающихся долевым строительством и сообщить об этом упущении.
Очередность действий
Кроме того, этот процесс не одного дня. Сначала в отношении финансово-несостоятельного субъекта вводится наблюдение. Это самая первая стадия, о начале ее течения будет осуществлена публикация в СМИ, ответственных за извещение о постановлениях органов власти в регионе.
По правилам ст. 71 закона «О банкротстве», все желающие вернуть себе вложенное должны принимать участие в собраниях кредиторов и на первом из них заявить свои требования. Время ограничено тридцатью календарными днями для реализации такого права.
Если по результату наблюдения будет сделан вывод, что организация действительно не в состоянии отвечать по своим обязательствам, в отношении нее будет введен конкурсный этап.
С этого дня начинает действовать уже двухмесячный период для составления списка лиц, в адрес которых надлежит осуществить выплаты. Пропуск этого срока приведет к тому, что кредитор оказывается вне реестра. Соответственно, его требования будут удовлетворяться после того, как произведутся выплаты всем очередникам.
По практике средств бывает недостаточно даже чтобы заплатить всем, кто записался, а уж на тех, кто упустил время, денег не хватает почти в 100% случаев.
В этот период нужно заявиться в арбитражный суд и доказать свое право на получение выплат. То есть предоставить не только договор, но и справки, подтверждающие внесение денежных средств на счет должника. При включении в список нужно определиться с требованием.
Дольщики имеют право, как получить свои взносы обратно так же в денежной форме, так и настаивать на предоставлении жилого помещения. Законом предусмотрена возможность заменить позже одно пожелание другим, но на практике суды редко удовлетворяют такие замены.
Мошенничество
Если ситуация повернулась, пожалуй, самым худшим образом и застройщик пропал от слова «совсем». То результат борьбы за свои метры будет зависеть от возможности правоохранительных органов. Этот случай на языке уголовного права называется «мошенничеством». Куда жаловаться на застройщика?
В первую очередь, что сделать лучше, это объединиться пострадавшим, составить инициативную группу, которая будет представлять интересы всех участников, взаимодействовать с правоохранительными органами, властными структурами, возможно заключит договор с юридической фирмой.
Можно, конечно, действовать самостоятельно, но массовые обращения, как правило, имеют больше шансов получить желаемый результат. После объединения потребуется оповестить о своей проблеме все возможные структуры. Конечно обратиться в исполнительный орган, работающий с дольщиками, написать жалобу в Роспотребнадзор на застройщика.
Это государственный орган, в полномочия которого входит осуществление контроля и надзора за соответствием деятельности фирм нормам, в том числе Закону о защите прав потребителя. Так как взаимоотношения сторон по долевому строительству подпадают под действие этого НПА, то и подлежат контролю со сторону названой структуры.
Жалоба в прокуратуру на застройщика пишется с целью возбуждения дела и привлечения к ответственности организаторов фирмы. В регионах работают общественные организации, объединяющие людей с такой проблемой, у них, как правило, есть правовые возможности оказывать содействие, давать консультации.
Суд
Можно подать в суд на застройщика. Он должен будет выдать решение на получение денежных средств.
По закону потерпевшая сторона может требовать получение не только внесенных денег, но и убытков, которые пришлось нести в результате нарушения сроков, например, за съем другого жилья, а также штраф за нарушение обязательств.
Неустойка предусмотрена ст. 6 214-ФЗ в размере 1/150 ключевой ставки от цены договора за каждый день нарушения срока.
Этот показатель применяется с 2016 года вместо ставки рефинансирования, с 30 октября 2017 года ее размер установлен в размере 8,25%.
Источник: https://prava.expert/zpp/potrebitelyu/obmanutye-dolshhiki.html
Способы защиты прав
Как защитить свои права на всех этапах участия в долевом строительстве.
Основные проблемы, с которыми могут столкнуться участники долевого строительства:
- затягивание сроков сдачи объекта;
- ненадлежащее качество произведенных работ;
- прекращение или приостановка строительства на неопределенный срок;
- банкротство либо ликвидация компании-застройщика;
Рассмотрим, что делать в каждом конкретном случае.
Затягивание сроков сдачи объекта
Если сроки затягиваются, но строительство продолжается, и дольщик не намерен разрывать договор долевого участия, он вправе требовать полагающуюся неустойку в размере 2/300 от действующей на день исполнения обязательства ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки (2/300 – если дольщик – физическое лицо; 1/300 – для иных лиц). С 14 июня 2016 года ставка рефинансирования составляет 10,50%. Даже если в заключенном с застройщиком договоре прописан меньший размер неустойки, этот пункт не будет иметь юридической силы – ее сумма прописана в ФЗ № 214.
Ненадлежащее качество произведенных работ
Если застройщик выполнил работу с существенным нарушением норм строительства и безопасности, некачественно/в нарушении условий, которые были оговорены в договоре, дольщик имеет право потребовать исправления недоработок или же в одностороннем порядке выйти из договора и потребовать возврата денег. В последнем случае застройщик обязан вернуть сумму, которую передал ему дольщик в счет строительства, а также уплатить проценты на всю сумму в размере 1/300 или 2/300 ставки рефинансирования за весь период пользования средствами (то есть со дня внесения денег до дня их возврата).
Банкротство либо ликвидация компании-застройщика
В случае банкротства застройщика, если строительство дома завершено, дольщик вправе потребовать или возврата денежных средств, или передачи ему жилого помещения.
Если дом не завершен, дольщики могут обратиться в суд, чтобы тот признал его право собственности на часть незавершенного строительством объекта. Суд может как отказать в этом требовании, так и признать его (существуют прецеденты обоих вариантов).
Важный момент – в случае банкротства застройщика дольщики, желающие возврата денежных средств, относятся к кредиторам третьей очереди, то есть их требования будут удовлетворены только после выплат кредиторам первой и второй очереди (как то сотрудники, которым застройщик должен заработную плату, выходное пособие и т.д.).
Чтобы расторгнуть договор, согласно закону № 214 расторгающая сторона должна направить другой стороне уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, причем отправлять его следует по почте заказным письмом с описью вложения. Договор считается расторгнутым со дня направления уведомления. Денежные средства подлежат возврату в течение 10 дней с момента расторжения договора.
Для возврата денежных средств и получения неустойки/процентов следует подать застройщику письменную претензию. Если она не была удовлетворена, дольщик может обратиться с жалобой в суд.
Также следует подать документы для вступления в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Как это сделать, и кто может вступить в реестр, рассказывается в нашей статье «Критерии отнесения граждан к категории “обманутые дольщики”».
Кроме того, помните, что в регионах России действуют и собственные программы по защите прав дольщиков.
В их рамках могут выделяться денежные компенсации для пострадавших граждан, жилье для временного проживания, если затягиваются сроки сдачи объекта и т.д.
Столкнувшись с проблемами при долевом строительстве, обязательно уточните, какие меры поддержки оказывает “обманутым дольщикам” ваш регион.
Чтобы не пополнить ряды “обманутых дольщиков”, важно очень внимательно отнестись к выбору застройщика:
- Убедиться, что он не входит в реестр проблемных застройщиков.
- Изучить предыдущий опыт работы строительной компании и ее финансовое состояние.
- Убедиться, что застройщик может предоставить все документы, указанные в пункте 2 статьи 20 ФЗ № 214:
- учредительные документы,
- свидетельство о государственной регистрации,
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе,
- утвержденные годовые отчеты,
- бухгалтерскую отчетность за три последних года,
- аудиторское заключение за последний год деятельности.
- Изучить проектную декларацию (на официальном сайте или, если такового нет, запросить ее у застройщика).
- Изучить картотеку арбитражных дел на официальном сайте ВАС РФ, чтобы удостовериться, что застройщик не вовлечен в судебные разбирательства.
- Также можно выяснить целевое назначение земельного участка, на котором будет возводиться дом. Для этого следует уточнить реквизиты документа, устанавливающего право застройщика на земельный участок (в проектной декларации) и обратиться в Росреестр за выпиской, в которой должно быть указано, что участок выдан под строительство многоквартирного дома.
- И, конечно, со всем вниманием изучить подписываемый с застройщиком договор долевого участия. Застройщик может привлекать денежные средства только в трех случаях: на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и участием в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Если строительная компания предлагает подписать договор бронирования квартиры, купли-продажи векселя, займа, предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого строительства, все это в данном случае фактически является “серой схемой” и нарушением закона.
Источник: https://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/sposoby-zashhity-prav-dolshhikov/
Обманутые дольщики
На протяжении многих лет, рынок недвижимости был доступен для большинства граждан Российской Федерации. Люди имели возможность приобрести жилье по низким ценам, даже если речь шла о квартире в крупном городе.
Однако с течением времени цены на недвижимость росли, в то время как покупательная способность населения наоборот, падала.
На сегодняшний же день, дешевое жилье можно приобрести одним способом – инвестируя собственные деньги в строительство дома.
Термин «обманутый дольщик», появился после того как в силу вступил 214 ФЗ, позволяющий гражданам заключать договора долевого участия в строительстве. ДДУ давал возможность приобрести квартиру в новостройке еще на стадии котлована, по более низкой цене.
Таким образом, были возведены десятки жилищных комплексов, а тысячи семей обзавелись жильем. Однако не все застройщики добросовестно исполняли условия договора, зачастую пренебрегая страховкой или задерживая сроки сдачи объекта.
Халатность строительных компаний привела к возникновению «обманутых дольщиков» — граждан, чьи вложения были утрачены вследствие недобросовестной работы застройщика.
Риски при участии в долевом строительстве
Федеральный закон № 214 принятый в 2004 году, должен был стать гарантом защиты прав граждан участвующих в долевом строительстве. Однако, как и любой нормативно-правовой акт, он имел ряд существенных недостатков, которые впоследствии отразились на дольщиках.
Законом были предусмотрены способы защитить права участников долевого строительства — страхование, счета эскроу, банковское поручительство. На практике же все методы защиты оказались неэффективны. Основным риском выступало то что:
- Страховые компании не могли в полном объеме возместить ущерб потерпевшим.
- Банковское поручительство использовалось не на весь период строительства, а лишь на отдельные его этапы.
- Большинство застройщиков не использовали счета эскроу.
Есть еще один важный момент. При банкротстве застройщика и введении конкурсного производства, имущество компании распределяется поочередно. В первой очереди состоят лица, здоровью или жизни которых был нанесен ущерб, вследствие неправомерных действий застройщика.
Вторыми в очереди находятся сотрудники компании, участвующие в строительстве объекта. И лишь только на 3 месте стоят частные инвесторы и сторонние структуры, финансирующие строительство (банки, компании).
Таким образом, становится понятно, что обманутые дольщики получат только часть средств затраченных на строительство, и это в лучшем случае.
Регистрация в реестре обманутых дольщиков
Граждане, вложившие средства в строительство и не получившие вовремя квартиру могут рассчитывать на включение в реестр обманутых дольщиков. Для постановки на учет, требуется соблюдение правил описанных в Приказе Министерства регионального развития РФ № 403. Дольщику необходимо соответствовать как минимум одному из следующих критериев:
- строительство проблемного объекта было приостановлено более 9 месяцев назад;
- стройка занимает больше времени, чем прописано по договору, принято решение о «заморозке» строительства;
- объект был сдан вовремя, однако дольщик там и не получил ключи от квартиры;
- изменения в проекте, дом не соответствует заявленным техническим характеристикам;
- строительная компания лишена прав собственности на земельный участок «под застройку»;
- гражданин имеет на руках решение суда, который признал его потерпевшим;
- в отношении застройщика было заведено уголовное дело, в ходе которого он был признан виновным и привлечен к ответственности;
- махинации при продаже квартиры (одновременная продажа 2 и более лицам);
- введено конкурсное производство в отношении застройщика, он признан банкротом или ликвидирован.
При соответствии одному из перечисленных требований, гражданин имеет право составить заявление на регистрацию в реестре обманутых дольщиков. При себе необходимо иметь:
- документ удостоверяющий личность (паспорт гражданина РФ);
- оригинал и нотариально заверенную копию договора долевого участия в строительстве;
- квитанцию или иной документ, подтверждающий оплату;
- заявление.
При подаче заявления, необходимо указывать подлинную информацию. В противном случае, гражданин лишится статуса обманутого дольщика и будет исключен из реестра.
Другие методы борьбы для обманутых дольщиков
Помимо регистрации в реестре, граждане, заключившие ДДУ во втором полугодии 2017, имеют право обращаться в компенсационный фонд долевого строительства. Фонд – организация, имеющая 2 основные цели: защита прав дольщиков и завершение проблемных объектов.
Кроме государственной поддержки, дольщики обязаны знать свои права и обязанности застройщика:
- Сдача объекта. Застройщик ответственен за нарушение сроков предусмотренных в договоре. За каждый день просрочки, налагается штраф в размере 1150 ставки рефинансирования (7,75%) от цены договора. В случае отказа от уплаты и мирного урегулирования вопроса, стоит немедленно обращаться в суд.
- Расторжение договора. При несоблюдении строительной компанией условий договора, дольщик вправе расторгнуть соглашение в одностороннем или судебном порядке. Участнику возвращаются финансы, уплаченные по ДДУ, предусмотрена компенсация неустойки.
- Банкротство. Кроме регистрации в реестре обманутых дольщиков, необходимо подавать заявление о включении в реестр требований кредиторов. Если объект не введен в эксплуатацию, потребовать передать жилое помещение в собственность.
- Государственные гарантии. На данный момент, фонд долевого строительства – основная гарантия государства. Организация жестко следит за деятельностью участников рынка, а в случае проблем, имеет финансовые возможности для завершения строительства проблемного объекта или денежных компенсаций дольщикам.
Также стоит упомянуть, что на данный момент Минстрой и Правительство РФ работают над принятием законопроекта о создании единой информационной базы застройщиков. База данных будет содержать информацию о деятельности строительных компаний, их финансовом состоянии, положении на рынке, что даст дополнительные возможности для защиты прав обманутых дольщиков.
Источник: https://xn--80aaeej2cdcww.xn--p1ai/znaniya/kak-ne-stat-obmanutym-dolshchikom
